안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘은 이번 주 주 알려드렸던 공매와 신탁 공매 정보를 정리해 드리겠습니다.
부동산 상승기
아파트를 대신하는 투자처
서울 빌라, 오피스텔
아파트 가격 상승 여파로 빌라, 오피스텔과 같은 아파트를 대체하는 주거 부동산의 가격도 같이 상승하고 있습니다.
그 말은 아파트를 사고 싶지만, 높은 가격으로 인해 사지 못한 사람들 그리고 아직은 시드머니가 부족한 사람들이 서울이라는 입지에 빌라나 오피스텔을 구매하고 있습니다.
특히, 오늘 자 날짜의 기사를 보면 서울 아파트값이 대출 문턱에 의해서 주춤하자, 빌라 가격이 다시 들썩이는 것을 알 수 있습니다.
이렇게 부동산에 대한 관심이 많아지고 서울 아파트와 빌라 그리고 오피스텔에 대한 투자가 많이 이루어지는 상황에서 우리는 어떻게 하면 될까요?
부자해커는 다른 사람과 다른 방식으로 투자물건을 사라!라고 말씀드리고 싶습니다.
이런 분위기에서는 대부분의 사람들이 공인 중개소에서 투자 물건을 찾거나 경매에서 투자물건을 찾게 되고 결국에는 치열한 경쟁을 하게 됩니다.
이런 분위기에서는 일반 매매나 경매가 아닌, 공매와 신탁 공매로 상승하는 부동산에 도전하고 낙찰받아야 합니다. 물건으로 그 이유와 투자 포인트를 알려드리겠습니다.
공매 압류 재산
서울 서초구 빌라
지금 서울에서 가장 핫한 곳이죠. 서울 서초구 방배동에 빌라고 공매 압류 재산으로 진행됐습니다.
5층이고 건물 크기는 약 18평(실평수) 정도 되는 것으로 보입니다.
그리고 가격은 6억까지 유찰되었습니다.
재산 종류를 보면 압류 재산(캠코)라고 나와있는데요. 이 압류 재산만 말소기준권리가 있습니다. 기억하세요^^
그리고 등기부등본을 보니, 빌라는 5층까지 있고 그중에서 5층이라면 탑 층이라는 것을 알 수 있습니다. 빌라 투자는 탑층투자부터라는 말이 있습니다. 꼭 기억하세요.
Point 1
빌라 투자는 탑층투자부터이다.
그리고 지도를 보면 주변에 재건축이 진행되고 있고 서래 초등학교가 보입니다. 그리고 방배 e 편한 세상 3차 아파트가 보입니다.
바로 그 옆에 '본'이라는 표시가 공매로 진행되는 빌라의 표시입니다.
Point 2
'본'이라는 글자가 지도에서 공매로 진행되는 물건의 위치이다
그리고 권리 분석을 해보면, 말소기준권리가 2022년 10월 28일인 근저당이고 다른 특별한 내용이 없는 것으로 보입니다.
권리 분석도 안전해 보입니다.
서초구 방배동 22평 빌라
공매 압류 재산 6억까지 유찰
등기부등본 5층 중 5층 탑층
주변 재건축 + 초등학교 위치
권리 분석 문제없음
그럼 시세를 확인해 보겠습니다. 부자해커는 시세를 네이버 부동산에서 확인하는데요. 빌라와 비슷한 위치의 비슷한 평수 그리고 연식을 찾아서 비교를 합니다.
Point 3
빌라 시세는 네이버 부동산에서 찾는다(위치, 평수 그리고 연식)
공매로 진행되는 물건이 방배 e 편한 3차 아파트 옆에 있고 동그라미에 화살표 28이라는 숫자가 보이는 곳이라는 것을 확인했습니다.
부자해커가 네이버 부동산에서 시세를 확인했습니다.
비슷한 위치의 빌라가 7억에 매물로 나와있습니다. 좀 더 자세하게 알아보겠습니다.
6층 중 4층에 있는 빌라가 7억에 매물로 나왔고 소재리를 보면 공매물건과 똑같다는 것을 알 수 있습니다.
그런데, 다른 부분이 무엇일까요?
맞습니다. 공매물건은 4층이 아닌 5층이고 탑층입니다.
네이버 부동산에서 더 확인해 보면, 공매물건과 똑같은 크기와 층이 매매는 13억 그리고 전세는 11억에 나와있다는 것을 알 수 있습니다.
왜 4층과 5층이 이렇게 차이가 날까요?
그 차이는 이 보충 구조에 있고 그로 인해, 매매로 나온 가격이 6억 넘기 차이가 나게 됩니다. 그래서 빌라는 탑층투자가 먼저이고 탑층인지를 먼저인지 복층인지를 확인하는 것이 투자 포인트가 됩니다.
Point 4
빌라는 탑층을 먼저 확인하고 복층 유무를 확인한다
이 물건은 6억 8천만 원에 낙찰되었고 낙찰받은 사람은 시세차익이 세전이지만 6억이 넘게 발생하게 되었습니다.
이 시세차익 6억은 왜 발생했을까요?
경매보다 경쟁이 덜하는 공매라는 제도 그리고 아파트가 아닌 빌라 거기에 복층구조가 만들어 낸 결과입니다. 잘 기억하세요.
시세 차익 6억이 만들어진 차이점
공매
빌라
복층
신탁 공매
서울 양천구 오피스텔
서울에서 오피스텔로 핫한 곳인 양천구에서 오피스텔이 공매로 진행되고 있습니다. 17층이고 건물 크기는 약 22평이라는 것을 알 수 있습니다.
가격은 5억 2천만 원에 진행 중이고 재산 종류를 보면 기타 일반재산이라고 나와 있습니다.
이렇게 기타 일반재산으로 나와있을 때, 집행기관을 확인해야 하는데요. 집행기관에 우리자산신탁이 보이고 **신탁이라는 단어가 나오면 신탁 공매입니다.
Point 5
재산 종류 : 기타 일반재산 → 집행기관 : **신탁 은 신탁 공매이다.
이렇게 신탁 공매의 경우에는 권리 분석이 공매 압류 재산과 완전히 달라지는데요. 그 이유는 말소기준권리가 없기 때문입니다.
말소기준권리가 없어서 부동산에 있는 모든 권리를 인수해야 하기 때문에 등기부등본을 잘 보고 어떤 권리가 있는지 잘 체크해야 안전한 신탁 공매 투자를 할 수 있습니다.
Point 6
신탁 공매 권리 분석은 등기부등본을 통해서 어떤 권리가 있는지 확인한다
그리고 위치를 보면 강월 초등학교와 강신중학교가 걸어서 2~3분 거리에 있다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 방 세 개 화장실 두 개라서 아이들을 키우는 가족 수요가 많이 찾을 것으로 보입니다.
신탁 공매의 권리 분석은 온비드에 있는 공고문을 보고 판매 조건이 어떻게 되는지 확인하는 것이 가장 먼저입니다.
부자해커가 온비드에 있는 공고문을 확인하고 권리 분석을 해보니, 특별하게 문제가 발견되지 않았습니다.
양천구 신월동 22평 오피스텔
신탁 공매로 90%로 진행 중
17층인 로열층
도보 2~3분 거리 초등학교, 중학교
방 세 개, 화장실 두 개 : 가족 수요
권리 분석 문제없음
신탁 공매의 경우 신탁회사마다 그리고 공매물건을 진행시키는 우선수익자(보통은행)마다의 니즈가 모두 다르기 때문에 공고문마다 다른 경우가 많습니다.
그래서 공고문을 잘 읽고 문제가 있는지 확인해야 합니다.
Point 7
신탁 공매는 공고문을 잘 읽는 것이 중요하다
네이버 부동산을 통해서 이 물건의 시세를 확인해 봤습니다.
같은 층의 같은 크기의 오피스텔이 6억에 매매로 나와있습니다.
그리고 신탁 공매에 오피스텔의 경우 최저가인 3억 4천만 원까지 유찰될 것으로 예상되며, 거의 경쟁 없이 낙찰될 것으로 예상됩니다.
시세차익만 약 2억 5천만 원을 벌 수 있는 오피스텔이 신탁 공매로 경쟁 없이 낙찰받을 수 있는 것! 정말 매력적이죠
신탁 공매
서울 마포구 빌라
서울에서 역세권을 중심으로 빌라 가격이 상승하고 있습니다. 그리고 위 물건은 4층이라는 것을 알 수 있는데요.
제가 빌라 투자에서 무조건 확인해야 하는 한 가지 알려드렸죠? 탑층유무
Double Point
빌라 투자는 탑층에서 시작한다! 더블 체크포인트
물건의 현황도를 확인해 보면, 401호는 4,5층으로 나눠어져있고 아래층과 위층 함께 쓰는 공간으로 나옵니다.
그리고 아래위층 해서 방 세 개로 보이고 녹색으로 보이는 발코니 부분까지 쓸 수 있는 최상급의 신축 빌라고 보입니다.
그리고 현재 117% 로에 최저가가 진행 중인 기타 일반재산의 신탁 공매입니다. 그리고 전용면적 19평이라는 것을 알 수 있습니다.
여기에서 잠깐? 감정가격보다 왜 높게 117%에 최저입찰가격이 진행될까요?
그 이유는 이 공매물건을 신탁회사에 팔아달라고 말한 우선수익자(보통은행)가 요구한 경우와 신탁회사 자체 내 방침때문에 그렇습니다.
다만, 이런 물건의 경우 몇 회까지 유찰되었는지, 몇 프로가 최저입찰가격인지 신경 쓰지 않아도 됩니다. 어차피 신탁 공매 빌라는 최저가격까지 유찰된다는 점만 기억하셔요!
Point 8
신탁 공매 최저입찰가격이 100%가 넘어가도 특별히 신경 쓸 필요는 없다
위치도 마포구 망원역에서 넘어지는 코 닫는 곳에 있고 성서초등학교와 여자중학교가 보입니다.
이렇게 방 세 개에 초역세권 그리고 초등학교와 여자중학교가 함께 있는 최고의 위치로 보입니다.
여자아이들을 키우는 가족 수요는 무조건 이 빌라는 선택하지 않을까요? 그리고 남자분께서 흡연을 할 수 있는 공간이 있고 가족과 바비큐 파티를 할 수 있는 발코니가 있으니, 얼마나 금상첨화일까요?
신탁 공매는 온비드에 들어가서 공고문을 꼼꼼히 확인해야 한다고 알려드렸습니다.
다만, 이 물건의 신탁 공매 공고문에도 특이사항은 발견되지 않았고 권리 분석도 특별한 문제가 보이지 않았습니다.
마포구 망월동 19평 빌라
401호는 4층(하층),
5층(상층)인 구조
방 세 개 발코니는 덤
신탁 공매로 117%로 진행 중
초역세권 초등학교, 여자중학교 위치
권리 분석 상 특이사항 없음
그럼 이제 네이버 부동산을 통해서 시세를 확인해 보겠습니다.
비슷한 위치에 탑층 그리고 비슷한 연식의 빌라가 5억 6천만 원에 나왔습니다.
신탁 공매물건과 같은 탑 측이지만, 크기가 약 7평 정도 작고 방은 하나입니다.
즉 신탁 공매물건보다 조건은 더 안 좋지만, 가격은 5억 6천만 원이라는 것을 알 수 있습니다.
위 신탁 공매 물건 또한 최저가인 3억 6천5백만 원까지 유찰될 것으로 예상됩니다.
이 물건 또한 약 2억 이상의 시세차익이 예상되고 이렇게 부동산 상승기에서는 더 큰 시세차익도 예상됩니다.
마치며..
이렇게 부동산이 상승하는 시기에는 상승하는 지역에서 주거용 부동산 거의 전체가 오르는 모습을 볼 수 있습니다.
이런 시기에는 남들과 똑같은 일반 매매나 경매가 아닌, 공매와 신탁 공매로 쉽고 빠르게 거의 최저가에 낙찰받아 놔야 합니다.
그리고 더 상승하는 분위기에서 가격 상승의 시세차익도 내야 합니다.
아직도 공매와 신탁 공매는 블루오션 중에 블루오션입니다. 이 좋은 시기에 좋은 물건 하나는 무조건 경쟁이 거의 없는 공매와 신탁 공매로 아파트 대체제인 오피스텔과 빌라를 낙찰받아야 합니다.
오늘 글을 1년 뒤에 보셨을 때, 실천 한 분들은 웃으면서 끄덕이실 것이고 실천을 못하신 분들은 안타까운 미소를 지으실 것입니다.
그러니, 꼭 공매와 신탁 공매를 도전해 보시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.^^
이 글을 읽는 분들의 하트와 댓글은 부자해커가 더 좋은 내용으로 글을 잘 쓸 수 있게 만들어 줍니다. 감사합니다.
PS
어제로 7주로 끝내는 부자해커의 공매/신탁공매 실전물건추천반이 모집 마감되었습니다.
직원들이 아침부터 급하게 전달한 내용이 있습니다.
아직 신청을 못한 분들께서 오늘까지 신청 접수해 달라는 항의(?)의 연락을 계속 온다고 합니다.
그래서 오늘까지 신청 접수기한을 연장시켜 놓을 테니, 아직 신청을 못하셨던 분들은 아래 블로그를 참고하시기 바랍니다.
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