안녕하세요. 부자해커입니다. 오늘은 공매 반값 물건에 대해서 블로그를 작성해 드립니다.
특히, 경주에 위치한 반값 공매 물건을 예시로 들어, 틈새시장을 공략을 어떻게 하는지 알려드리겠습니다.
경매와 공매
대법원경매는 두 번의 유찰을 통해 70%와 49%씩 유찰되면서 반값이 되지만, 온비드 공매는 주로 압류 재산에 적용되며 10%씩 유찰되는 방식입니다.
현재 반값 상태의 물건도 그건 차수는 60%에서 유찰되었으며, 이는 온비드 공매 입찰자들의 관심 부족으로 인한 것입니다.
성공적인 부동산 투자와 낙찰을 위해서는 빈틈을 찾고 틈새시장을 공략하는 전략이 중요하며, 이는 대법원경매와 온비드 공매 모두에 적용될 수 있는 방법입니다.
경주 다가구
경주에 위치한 이 물건은 다가구 주택으로, 최초 12억 원대였던 가격이 6억 원까지 반값으로 유찰된 상태입니다.
온비드 공매 방식은 압류 재산으로, 경매와 유사한 절차를 따르며 말소 기준 권리로 인한 임차인의 전입 날짜 소멸 여부를 확인합니다.
해당 물건은 2019년도에 건축된 비교적 새로운 건물로, 5년이 지난 신축급입니다.
경주 내에서도 신도심으로 평가받는 지역에 위치해 있으며, 아파트 타워형이 있는 지역은 젊은 층을 위한 주거 환경이 조성되어 있습니다.
이런 다가구의 특징은 투자자에게 90% 이상의 대출이 가능합니다.
경주 다가구 고려 사항
그럼 왜 이 다가구 건물이 12억에서 6억으로 반값에 입찰되었을까요?
감정평가서의 오류 가능성과 지방이라는 지역적 특성 때문에 관리가 어려울 수 있으며, 건물의 노후화로 인한 수요 부족과 공매라는 특성 때문에 입찰이 어려울 수 있다는 점등을 이유로 들 수 있습니다.
그리고 대출 가능성 문제가 있을 수 있다는 점을 고려해야 하며, 이러한 문제점들은 입찰 과정에서 심층적인 분석이 필요합니다.
다가구 주택의 가치 평가
경주 성성동의 구도심에 위치한 오래된 건물들 가운데 신축된 다가구 주택이 돋보이는 투자 가치가 있으며, 경주는 회사와 관광지가 있어서 직장인과 관광업 종사자가 월세 수요를 지탱하고 있는 두 부류의 수요층이 존재합니다.
물건의 투자 가치를 분석하기 위해 네이버 부동산을 활용하여 매매 및 월세 상황을 조사할 수 있으며, 건축물대장 및 현황도를 검토하여 가구 수와 방 개수를 파악함으로써 월세 수익성을 평가할 수 있습니다.
다가구 주택의 다양한 룸 타입별로 월세가 책정되며, 1.5룸 기준 월세는 약 50만 원 정도로 추정됩니다.
다가구주택의 수익 분석
1.5룸 6개, 2룸 4개, 3룸 1개로 구성된 11개 가구의 건물이며, 대출 90%를 하면 7,000~8,000만 원 정도가 투자금으로 소요될 수 있을 것으로 보입니다.
권리 분석에서 문제 될 사항이 없어 보이며, 1가구 1주택의 경우 양도세, 월세 세금이 부과되지 않습니다.
1.5룸은 신축과 희소성으로 인한 높은 수요가 있으며 일반 직장인과 서비스업 종사인이 주요 임차인이며, 2룸의 월세는 500에 60만 원, 3룸의 월세는 1,000에 80만 원 정도입니다.
월세 수입은 총 620만 원으로, 대출 이자를 제외하고 순 월세 수익은 약 370만 원이며, 다가구 주택은 법적 명도가 어렵지 않다는 것이 특징입니다.
다가구 주택의 시세분석
조사 결과, 해당 물건의 시세는 보수적으로 10억에서 11억 사이이며, 긍정적으로는 11억에서 12억 사이로 평가됩니다.
시세는 현재 경제 상황이 좋지 않더라도 경기 회복 시 월세 수익이 높아질 경우 상승 가능성이 존재하며, 1가구 1주택일 경우 월세와 양도 시 세금 혜택이 있어 경제적 부담이 감소됩니다.
여러 요인으로 인해 이 물건의 경매가는 6억 2천만 원까지 유찰되었고, 이는 건물의 노후화, 명도의 어려움, 대출 가능성에 대한 우려로 추정됩니다.
많은 사람들이 이 물건에 대한 충분한 조사와 관심 부족으로 인해 기회를 놓치고 있으며, 이는 투자의 숨겨진 가치를 발견할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.
마치며
오늘은 온비드 공매로 진행되는 다가구에 대해서 설명해 드렸습니다.
공매의 경우 많이 유찰되는 경우가 많으며, 특히 지방의 경우에는 유찰률이 더 높습니다.
이런 공매를 잘 배워놓고 준비해 놓으면 노후대비뿐만 아니라 좋은 물건을 더 싸게 낙찰받을 수 있습니다.
오늘 블로그 내용을 더 자세히 공부하고 싶으면 아래 영상을 시청해 보시기 바랍니다.
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