안녕하세요. 부자해커입니다. 오늘은 부동산 투자 초보자도 쉽게 따라 할 수 있는 공매 및 신탁 공매 투자 전략을 블로그로 작성하고 있습니다.
[부자해커는 주기적으로 직장인들이 시간 제약 없이 투자할 수 있는 방법인 공매에서 대항력 있는 임차인과 관련된 복잡한 권리 분석을 쉽고 안전하게 해결하는 노하우를 제공하며, 수익형 부동산 투자 전략까지 아낌없이 공개해 드리고 있습니다]
공매물건 소개
상가주택이 온비드 공매로 진행 중에 있습니다. 이 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 단독주택 공매 물건으로, 실제로는 상가주택입니다.
1층이 커피숍으로 사용되고 있습니다.
그리고 지도를 보면 도로변에 위치한 희소성 있는 물건으로 추정됩니다.
특히, 이 물건의 경우 온비드 공매로 진행되어 경매 참가자들에게 노출이 적고, 시작가 17억 원으로 괜찮은 가격이라고 평가됩니다.
토지 약 46평, 건물 약 121평 규모의 물건이며, 온비드 공매 압류 재산으로 분류되어 있어 세금 체납 등의 이유로 공매에 나온 것으로 말소기준권리 적용이 가능합니다.
공매물건의 투자포인트
온비드 공매로 나온 이 물건은 서울에 위치한 2018년 건축 상가주택으로, 신축급 건물로 투자 가치가 높습니다.
대항력 있는 임차권에 대한 주의사항이 있으나, 실제 권리 분석 결과 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 추정됩니다.
온비드 공매에서 중요한 것은 말소기준권리를 기준으로 한 권리 분석과 배분 확인입니다.
특히, 이런 물건의 경우 감정평가금액이 실제 시세보다 낮을 가능성이 높기 때문에 이 물건의 감정가인 17억이 건축비와 토지 가치를 고려했을 때 적정 가격인지 판단해야 합니다.
1층 상가와 3개 층의 주택으로 구성되어 있어 상가주택으로 활용 가능하며, 투자 가치가 매우 높습니다.
공매 권리 분석
위
물건은 온비드 공매에서 압류 재산이며, 압류 재산 공매에서는 말소기준권리를 이용해 권리 분석을 해야 합니다.
특히, 선순위 임차인이 대항력을 가지면 공매와 낙찰자 두 곳에서 보증금을 받을 수 있기 때문에 권리 분석에 특히 주의를 요합니다.
이런 경우에는 대항력 있는 임차인의 배분 자격, 신청 여부, 순위를 확인해야 하며, 공매 투자는 복잡할 수 있지만, 제대로 배우면 큰 수익을 볼 수 있는 기회가 됩니다.
공매물건 권리 분석 방법
온비드 공매 압류 재산의 경우 권리 분석을 하기 위해 매각물건명세서를 참고하며, 매각 물건 명세서는 입찰 일주일 전에야 공개됩니다.
특히, 권리 분석을 위해 전입 정보와 말소 기준 권리를 확인하여 대항력 있는 임차인 여부를 파악할 수 있으며, 주민센터에서 전입세대열람과 외국인 체류 확인서를 발급받아 전입 날짜를 재확인하면 더 정확한 권리 분석이 가능합니다.
예시 물건의 경우, 말소기준권리(2017년 12월 26일) 이후에 전입한 사람들만 있어 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 추정됩니다.
이러한 정확하고 세밀한 권리 분석은 공매 초보자들이 흔히 간과하는 중요한 투자 포인트입니다.
마치며..
오늘 서울 상가주택 공매는 압류 재산임에도 불구하고 여전히 많은 숨겨진 투자 기회를 제공하며, 온비드 공매에서 단독주택으로 표시된 물건과 복잡한 권리 분석이 필요한 경우는 중요한 투자 포인트가 될 수 있습니다.
언뜻 복잡해 보이는 공매는 오히려 초보자가 부자해커 방식을 더 빠르게 흡수할 수 있어, 처음부터 공매로 시작해도 무방합니다.
강의 내용을 100% 이해하지 못해도, 전반적인 개념과 투자 가능성을 파악하는 정도로 충분합니다.
용어에 대한 생소함은 지속적인 학습과 반복을 통해 극복할 수 있으며, 꾸준한 노력으로 결과를 얻을 수 있습니다.
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