안녕하세요. 부자해커입니다. 오늘은 공매 시 낙찰 후 인수해야 할 사항들에 대해 설명해 드리겠습니다.
공매에서 인수의 개념
온비드 공매에서 인수는 낙찰금액 외에 추가로 납부해야 하는 금액을 의미하는데, 인수의 종류로는 대항력 있는 임차 인수, 가처분 인수, 전세권 인수 등 다양한 형태가 있습니다.
인수 개념을 정확히 이해하면 공부해야 할 내용의 범위가 줄어들고 효율적인 학습이 가능한데요. 예를 들어, 1억 원에 낙찰받은 부동산의 경우, 1억 원 외에 추가로 내야 하는 모든 금액이 인수에 해당합니다.
특히, 온비드 공매에서 인수 개념을 이해한 후에는 추가로 납부해야 할 금액에 대해 집중적으로 고민해야 합니다.
공매에서 대부분의 권리를 인수하지 않은 것은 말소기준권리라는 소멸 제도 때문입니다. 말소기준권리는 경매/ 공매 시 낙찰자에게 혜택을 주는 제도라는 것을 잊지 마세요!
대항력 있는 임차인
온비드 공매에서 대항력 있는 임차인은 집에서 안 나갈 수 있는 권리를 가지며, 나가려면 보증금을 받아야 합니다.
온비드에서 임차인의 보증금을 모두 지급되면 낙찰자의 추가 부담이 없어지므로, 이를 위해 권리 분석을 철저히 해야 합니다.
말소기준권리는 낙찰자에게 혜택을 주는 제도로, 기존의 모든 권리를 없애주지만 실제로는 낙찰자에게만 적용되며, 기존 소유주에게는 남은 빚이나 세금이 그대로 존재합니다.
온비드 공매로 입찰하는 경우에는 대항력 있는 임차인이 보증금을 공매에서 받을지에 대한 의사(배분 요구)와 보증금 수령 여부(배분)이 매우 중요합니다.
공매에서도 대법원경매와 마찬가지로 임차인이 보증금을 모두 받아야 대항력이 소멸되며, 이 경우 낙찰자의 추가 부담( 인수)이 없어집니다.
공매에서 인수하는 권리
온비드 공매의 주요 목적은 부동산을 돈으로 환산하여 세무서나 채권자들에게 배분하는 것입니다.
그로 인해, 돈과 관련된 권리들(예: 압류, 세금)은 공매 절차에서 소멸되지만, 그렇지 않은 권리들은 존속할 수 있습니다.
돈과 관련되지 않은 권리의 예로는 이혼 재산분할 가처분, 지상권 등이 있으며, 말소기준보다 먼저 있는 경우에는 선순위라고 하며 이 경우에는 낙찰 후에도 소멸되지 않습니다.
온비드 공매에 입찰전에 이러한 권리가 실제로 존재하는지 확인하고, 존재한다면 낙찰 후 추가 비용 지불이나 협상을 통해 해결해야 합니다.
따라서 공매 참여 시 대항력 있는 임차인뿐만 아니라 이러한 비금전적 권리들도 고려해야 합니다.
공매에서 세금은 어떻게?
그럼 배분되지 못하고 남은 세금은 어떻게 될까요?
세금에 의한 채권은 말소기준권에 의해 완전히 소멸됩니다. 그러니, 낙찰자는 걱정하지 않아도 됩니다.
이렇게 말소기준권은 공매에서 중요한 역할을 하며, 세금 관련 권리를 정리하는 기준이 된다는 것을 기억하시기 바랍니다.
공매 초보를 위한 팁
온비드 공매 초보자는 근저당 설정 일자와 임차인 유무 두 가지만 확인하면 됩니다. 대부분의 아파트는 근저당이 과거에 가장 먼저 설정되어 있으므로, 이를 확인하는 것이 중요합니다.
공매라도 근저당이 가장 과거에 있고 임차인이 없는 물건을 대상으로 시세 조사와 공부를 하면 투자 가능한 물건을 찾을 수 있습니다.
그리고 더 높은 난이도의 투자나 경쟁이 적은 물건을 원한다면 신탁 공매 학습을 추천합니다. 특히, 상가 투자의 경우, 현재가 신탁 공매를 통해 저렴하게 낙찰받을 수 있는 좋은 기회입니다.
마치며..
오늘은 온비드 공매에서 낙찰 후 인수에 대한 개념을 알려드렸습니다.
공매라고 경매보다 어렵지 않으며, 이런 인수의 개념도 다르지 않습니다.
다만, 경매보다 대중화되지 않았기 때문에 잘 모를 뿐입니다.
오늘 블로그 내용을 아래 영상에서 더 자세히 설명해 드렸으니, 더 자세히 공부하고 싶으면 시청해 보시기 바랍니다.
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