신탁 공매 임차인 보증금 처리 방식

안녕하세요. 부자해커입니다.

​

아마, 신탁 공매를 처음 접해보신 분들은 임차인이 누구이고 어떻게 보증금이 처리되는지 궁금할 것으로 사료됩니다.

​

그래서 오늘 블로그에서는 평소 우리가 헷갈리는 신탁 공매 임차인 보증금 처리 방식에 대해서 알아보겠습니다.

​

신탁 공매 명도 대상

​

신탁 공매에서 부동산을 낙찰받을 경우, 거주하고 있는 사람의 법적 지위에 따라 명도 방법이 달라지는데요.

​

법으로 보호받는 임차인은 특별한 절차가 필요하지만, 그렇지 않은 점유자는 더 간단한 방법으로 명도가 가능합니다.

​

그렇기 때문에 먼저, 신탁 공매로 낙찰받았을 때, 법으로 보호되는 임차인인지, 단순 점유자​인지를 체크하는 것이 매우 중요합니다.

​

​

​

특히, 신탁 공매 초보들이 모든 거주자를 임차인으로 칭하는데요.

​

이런 실수 또한 명도 진행 시 혼란을 초래할 수 있습니다.

​

신탁 공매 임차인

​

신탁 공매는 경매와 다르게 말소기준권리가 없습니다.

​

그렇기 때문에 임차인이 되면 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있습니다.

​

신탁 공매의 임차인은 신탁부동산의 소유자인 신탁회사와 계약서를 작성하거나 동의한 사람을 임차인이라고 하며, 이런 임차인들은 법으로 보호받습니다.

​

그리고 그 외 위탁자(실제 소유자), 단순 점유자 등은 임차인이 아니며, 법으로 보호받지 못합니다.

​

​

그렇기 때문에 신탁 공매의 경우 그 집에 전입되어 있던 사람이라고 해도 신탁회사와의 계약이나 동의가 임차인을 판별하는데, 중요한 역할을 합니다.

​

신탁 공매 임차인

​

신탁회사와의 계약

신탁회사의 동의가 중요

​

신탁 공매 임차인 보증금 처리 방식

​

신탁 공매에서는 임차인의 계약 조건을 그대로 인수하는 것이며, 이를 통해 임차인의 권리를 이어받게 됩니다.

​

다만, 전 소유자의 지위를 그대로 가져오므로, 임차인이 더 이상 집에서 거주하고 싶지 않다면 보증금을 임차인에게 지급해야 합니다.

​

하지만, 임차인의 계약조건을 그대로 가져온다는 단서는 임차인이 월세를 미납했을 때에도 유효합니다.

​

즉, 임차인 월세 미납 상황이 발생할 경우, 계약 자체의 조건도 그대로 따라오기 때문에 미납된 월세에 대한 확인이 필요합니다.

​

​

그리고 미납된 월세가 있다면 입찰전에 임차인을 만나서 미납된 월세를 고려하여 보증금을 지급해야 한다는 부분을 말해놓습니다.

​

이렇게 임차인이 어느 정도 미납된 월세에 대해서 이해를 하고 보증금에서 월세 부분을 차감된다는 것을 알게 해주는 것이 중요합니다.

​

그리고 임차인과 재계약을 하게 되면 보증금은 나중에 임차인이 임대차계약을 끝내고 나갈 때 주는 식으로 진행하면 보증금을 바로 줄 필요 없이 명도와 임대까지 한 번에 끝내는 상황을 만들어 낼 수 있습니다.

​

​

임차인 재계약 시

​

보증금을 당장 줄 필요 없이

임차인 명도와 임대를 끝냄

​

마치며

​

수강생들과 이야기를 나누면 공매가 낙찰이 쉽고 경쟁이 많이 덜하다고 말합니다.

​

하지만, 그런 장점을 알고 있지만, 주위에서는 아직도 공매는 어렵다는 이야기를 많이 듣는다고 합니다.

​

특히, 그중에서도 명도가 어렵다고 합니다.

​

공매 + 공매 명도라는 난제 때문에 공매가 경쟁이 더 덜할 수밖에 없고 이 부분만 해결된다면 공매를 더 쉽고 안전하게 투자할 수 있습니다.

​

부자해커는 이런 분들을 위해 명도방을 만들었습니다.

​

​

명도방은 카카오톡 단톡방인데요. 부자해커스쿨에서 강의를 수강하고 낙찰을 받으면 초대받습니다.

​

그리고 공매뿐만 아니라 신탁 공매와 아파트, 상가, 다가구 등 다양한 물건들의 명도도 함께 처리되고 있습니다.

​

그래서 명도방은 초대가 아니라 수강생들에게 입성이라는 단어로 쓰이고 있고 누구나 입성하고 싶어 합니다.

​

이 글을 읽는 분들도 부자해커스쿨에서 열심히 공부하시고 낙찰받으셔서 명도방에 입성하시길 바랍니다.