안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘 부자해커의 아침 6시 유튜브 라이브 방송에서는 모르면 나이키 신발보다 싼 19만 원짜리 신탁 공매 아파트를 설명해 드렸습니다.
신탁 공매 아파트 설명
현재 대전에 있는 도시형생활주택(아파트)가 신탁 공매로 진행되고 있습니다.
대전 대덕구에 있는 전용면적 61㎡이고 도시형생활주택이 신탁 공매로 진행되었다는 것을 확인할 수 있습니다.
겉으로 보기에는 신축 아파트로 보이며, 현재 분양 중이라는 것을 현수막을 통해서 알 수 있습니다.
그리고 12층 중 제일 탑 층에 있는 아파트이며,
방 3개 화장실 1개라는 것을 확인했습니다.
이렇게 신축 그리고 방 세 개 화장실 한 개의 아파트가 신탁 공매로 진행되고 있습니다.
그런데, 이 물건의 특이한 부부분이 있습니다.
바로 0%까지 유찰되었다는 것이고, 최저입찰가격이 19만 8천 원입니다.
19만 8천 원이면 나이키 신발보다 싼 가격에 약 24평형 아파트가 신탁 공매로 진행되고 있습니다.
왜 이렇게 싸게 유찰되었고 어떤 문제가 있었을까요?
혹시 이 물건의 위치가 문제였을까요?
0% 유찰된 아파트의 위치
이 물건은 대전에 있는 신탄진역에서 걸어서 3분 거리에 있습니다.
걸어서 3분 거리이면 초역세권으로 불리며, 지하철을 이용해서 회사를 다니는 사람들에게 최적을 입지로 보입니다.
그리고 초등학교까지 도보로 4분 정도의 거리에 있습니다.
신탁 공매로 진행되는 이 아파트의 경우 방 3개이기 때문에 아이들을 키우는 부모님들에게 선호될 것으로 생각됩니다.
특히, 초역세권에 초등학교까지 도보로 4분 거리라면 아이들을 키우는 최적의 장소가 됩니다.
다만, 이 물건은 도시형생활주택이라는 아파트 사촌뻘 되는 물건인데요.
도시형생활주택은 꼭 이 부분을 확인해야 합니다.
도시형생활주택 일명 도생이라고 불리는 이 아파트는 일반 아파트에 비해서 주차장이 열악합니다.
보통 아파트는 기본 1대 이상의 주차 대수를 가지고 있지만, 도생의 경우 주차법이 완화해서 건물을 짓는 경우가 많기 때문에 기본 1대가 안되는 경우가 많이 있습니다.
신탁 공매 도생의 경우에도 총 주차 대수가 세대당 0.5대라서 일반 아파트보다 주차 대수가 적습니다.
하지만, 초역세권에 초등학교까지 도보로 갈 수 있는 방 세 개의 신축 아파트라고 하면 0%까지 유찰된 이유라고 할 수 없습니다.
그럼, 권리 분석에 문제가 있을까요?
0% 유찰된 신탁 공매 권리 분석
신탁 공매 권리 분석이라고 해서 어렵거나 복잡하지는 않습니다.
임차인의 대항력이 있는지가 가장 중요한데요.
이 대항력은 임차인이 살고 있고 전입신고를 해야 만들어집니다.
그리고 전입신고를 하지 않은 임차인은 대항력이 없고 결국에는 신탁 공매로 낙찰받아도 낙찰자에게 대항할 수 없게 되고 권리 분석도 문제가 없습니다.
그럼, 전입세대 열람을 확인해 보겠습니다.
전입세대 열람을 확인해 보면 '해당 주소의 세대주가 존재하지 않음'이라고 나와있습니다.
이런 경우가 전입한 사람이 없는 경우에 해당하는데요. 결국에는 권리 분석도 문제가 없습니다.
그럼, 왜? 0%까지 유찰되었을까요?
온비드를 통해서 더 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.
온비드를 통한 확인
온비드는 우리가 공매나 신탁 공매를 검색하고 입찰할 때 꼭 필요한 사이트입니다.
이곳에서는 신탁 공매에 대한 더 자세한 정보를 확인할 수 있습니다.
그럼, 온비드 공고문을 확인해 보겠습니다.
온비드 공고문에는 19만 8천 원이 아닌, 1억 9천8백만 원으로 최저입찰가가 나와있습니다.
유료 공매지에 서는 19만 8천 원인데, 온비드에는 왜 1억 9천8백만 원으로 나와있을까요?
둘 중의 한 곳은 잘못된 정보를 제공하고 있을 가능성이 높습니다.
이런 경우에는 신탁 공매 공고문을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
신탁 공매 공고문 확인
신탁 공매 공고문은 오른쪽 상단에 있는 해당 공고 보기를 클릭해서 확인할 수 있는데요.
그곳을 클릭하면 이렇게 공매공고안이 나옵니다.
그리고 그 공매공고 안을 확인하면 신탁 공매 공고문을 자세하게 확인할 수 있습니다.
다만, 공고문의 경우 HWP인 한글 파일들이 대부분이니, 한글 파일을 볼 수 있는 프로그램을 미리 다운로드해 놓으면 좋습니다.
공고문을 열면 이렇게 신탁 공매 아파트의 입찰 조건과 가격 등이 나오는데요.
여기를 꼼꼼히 확인하면 왜 가격에 문제가 있는지 알 수 있습니다.
가격정보를 자세히 보면
단위가 원이 아닌 천 원이라는 것을 알 수 있습니다.
즉 신탁 공매 공고문의 입찰가격은 보통 원단위에 0세 개가 더 붙여서 계산해야 하는 천 원단위라는 것을 의미합니다.
그럼, 이 198,000이라고 보이는 가격에 0세 개를 더 붙이면, 198,000,000 원이 되고 결국에는 1억 9천8백만 원이라는 가격이 됩니다.
즉 이 공고문에서 0%의 가격은 원단위가 아닌, 천 원단위를 반영해야 하지만, 반영이 안되었습니다.
그리고 이 물건의 시작가격 또한
41만 4천 원인, 0%로에서 시작했다는 것을 알 수 있습니다. 그리고 0%의 물건은 아무도 관심을 갖지 않기 때문에
이렇게 최저가까지 하염없이 유찰되었고 아무도 관심을 갖지 않게 되었습니다.
유료공매지의 공고 방식
이런 유료공매지의 공고는 보통 온비드에서 프로그램을 통해서 가져오는데요.
온비드는 1억 9천8백만 원인데, 왜 유료공매지는 19만 8천 원으로 공고가 다를까요?
이런 경우는 온비드가 천 단위를 원단위로 공고가 먼저 되었고 나중에 공고문을 수정한 것으로 보입니다.
그 공고문이 유료 공매지에 반영되었지만, 수정한 것은 반영되지 않은 것으로 보입니다.
이 공고문의 최초의 시작은 신탁회사 공고문에서 단위가 천 원단위이고 이 천 원단위가 온비드와 유료 공매지에 반영이 안된 것이 문제의 시작이었습니다.
이런 문제는 다른 경쟁자들이 0%까지 유찰되었다고 착각하게 만들고 물건을 검색조차 하지 않게 만듭니다.
그리고 이런 부분이 우리에게 단독으로 싸게 낙찰받을 수 있는 기회를 제공합니다.
또한 이런 천 원단위 오류는 계속 발생할 수밖에 없는 이유는 이런 방식이 회계를 담당하는 곳에서는 일반화되어있기 때문입니다.
그리고 천 원단위로 계산하는 회계방식은 또다시 이런 공고문의 오류를 만들어내고 우리에게는 또다시 기회를 만들어 냅니다.
마치며
우리는 다른 사람들과 경쟁이라는 방식으로 경매와 공매 그리고 신탁 공매에 입찰합니다.
그리고 다른 사람들이 모르는 것 하나만 잘 알고 있어도 그 경쟁에서 우위를 점할 수 있고 결국에는 경쟁 없이 입찰할 수 있는 기회를 얻게 됩니다.
이렇게 단순한 오류로 보이지만, 다른 경쟁자들이 모르게 된다면 최소 수천에서 많게는 수억까지 벌 수 있는 기회를 만들어 내고
이런 오류를 많이 알면 알수록 경쟁자들과의 격차는 점점 더 벌어집니다.
이런 부분이 우리가 습득하고 배워야 한다고 생각합니다.
부자해커의 공매 강의를 통해서 정말 많은 분들이 낙찰을 받을 수 있는 이유는 이런 오류에 대해서 자세히 그리고 쉽게 설명해 드리기 때문입니다.
저번 공단기(공매단기마스터과정) 3기에서는 52개의 낙찰이 나왔던 것도 이런 이유 때문입니다.
다가오는 2025년에 새해를 준비해서 공단기 4기를 새롭게 리뉴얼하고 있습니다.
기존 공매 강의에서 더 디테일하고 새롭게 추가 및 업그레이드된 부분이 많으니, 기존 수강생분들도 기대하셔도 좋습니다.
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