대출규제? NO 투자기회! 미납 + 불허가 된 비규제지역 경매 아파트

안녕하세요, 부자 해커입니다! 요즘 대출 규제 때문에 다들 걱정이 많으시죠?

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서울 전역과 경기도 일부 지역까지 대출 규제가 생기면서 투자할 곳이 없다고 생각할 수도 있어요.

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하지만 저는 이 규제를 오히려 ‘새로운 투자 기회’라고 생각합니다.

규제가 생기면 돈의 흐름이 규제가 없는 곳으로 움직이게 되거든요. 그래서 오늘은 규제 지역이 아닌 곳에서 경매 아파트를 분석하고, 숨겨진 투자 포인트를 찾는 방법을 알려드릴게요.

경매 물건, 누가 미납하고 불허가했는지 알아야 하는 이유는 무엇일까요?

경매 투자에서 단순히 권리 분석만 하는 것보다 더 중요한 것이 있어요.

바로 경매 물건의

‘히스토리(역사)’ 파악

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재매각 물건을 보면 그 물건의 가치를 추측할 수 있는 중요한 정보가 담겨 있어요.

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한 재매각 물건을 예로 들어볼게요. 이 물건은 덕양구 행신에 있는 아파트였는데, 한 명이 낙찰받고 미납했고, 또 한 번은 불허가가 났어요.

낙찰자가 왜 미납했는지, 왜 불허가 신청을 했는지를 알아보면 이 물건의 숨겨진 가치를 알 수 있습니다.

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낙찰자가 어떤 행동을 했는지를 보여주는 기록이 바로 ‘문건송달내역’이에요.

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첫 번째 낙찰자는 단독으로 낙찰받았지만, ① 대출 문제나 ② 개인 사정으로 잔금을 내지 않고 미납했어요.

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이분은 아마 현장 확인을 제대로 하지 않았을 가능성이 높다고 판단됩니다.

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두 번째 낙찰자는 달랐어요. 낙찰받은 후, 물건에 하자가 있으니 가격을 깎아달라는 ‘감액요구신청’을 법원에 했답니다.

 

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법원은 감액 신청을 받고 다시 현장을 조사했어요.

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조사 결과, 법원도 감정평가 당시 놓친 문제(누수 등)를 발견했고, 결국 불허가를 결정했어요.

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그런데 여기서 정말 재미있는 일이 벌어집니다.

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법원에서 보증금을 돌려줄 테니 받아 가라고 했는데, 이 낙찰자는 오히려 ‘이의 신청’을 했어요.

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이의 신청을 했다는 것은 무엇을 의미할까요?

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낙찰자는 이 물건이 수리 비용을 감안하더라도 충분히 수익을 낼 수 있는 괜찮은 물건이라고 판단한 거예요.

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즉, 낙찰자가 이미 수리 견적과 현장 조사를 마쳤고, 이 물건을 놓치기 싫었던 것이죠.

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문건 송달 내역을 통해 우리는 현장에 가지 않아도 이 물건이 투자 가치가 높다는 것을 파악할 수 있게 됩니다.

집 내부 누수가 있어도 투자가치가 있다고 판단하는 근거는 무엇일까요?

문건 송달 내역을 보면, 이 아파트에는 ① 내부 누수로 인한 ② 곰팡이와 ③ 벽지 훼손 문제가 있었어요.

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이 때문에 법원에서 감정평가를 다시 했고, 최근 감정평가서에는 ④ 누수 현장 사진까지 추가되었어요.

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보통 사람들은 이런 누수 사진을 보면 투자를 꺼리게 되죠.

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하지만 이 물건에 이의신청을 했던 낙찰자는 달랐습니다.

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그는 법원이 불허가 처리를 하려고 했음에도, "아닙니다, 제가 소유권을 이전할게요"라고 주장했어요.

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이것은 낙찰자가 이미 누수에 대한 견적을 뽑아왔다는 뜻이에요.

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그는 이 누수가 돈이 많이 들어가지 않는 종류의 누수일 가능성이 높다고 판단했을 거예요.

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예를 들어, 3층 아파트의 누수는 탑층(옥상) 누수가 아니기 때문에, 외부 샤시 문제나 윗집(4층)의 문제일 수 있어요.

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① 윗집 문제라면 윗집이 책임지고 수리해 줘야 하고, ② 외벽 코킹 문제라면 아파트 장기수선 충당금으로 관리사무소에서 해결해야 하는 공용 부분 문제일 수 있습니다.

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만약 수리 비용이 3천만 원 정도 들어간다고 판단해서 감액 신청을 했는데, 현재 가격이 시세보다 훨씬 싸다면 기회가 될 수 있어요.

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다른 경쟁자들이 누수 사진을 보고 포기할 때, 이 물건은 황금 물건이 될 수 있는 찬스가 되는 것이죠.

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[이 블로그 내용은 부자해커의 아침 6시 미라클모닝 Live방송의 일부분입니다. 더 자세한 내용은 아래를 참고하세요]

 

https://www.youtube.com/live/7LIUjJ-mbnA?si=RKHDLFLDFF-ZZNT-