안녕하세요, 부자 되는 지름길을 찾는 여러분! 요즘 날씨가 정말 추워졌죠.
하지만 날씨와는 다르게 부동산 시장은 매우 뜨겁습니다.
오늘은 ① 뜨거운 곳이 어디이고 ② 왜 뜨거워졌는지에 대해서 ③ 설명해 드리겠습니다.
규제 피해 호가 1억 상승! 지금 부동산 시장은 왜 이렇게 뜨거운 걸까요?
10월 15일에 정부가 부동산 대출 규제를 발표한 이후, 이상하게 규제를 피한 지역들이 있어요.
그 지역들이 바로 '풍선효과'를 제대로 누리고 있답니다.
풍선효과 때문에 호가가 무려 1억 원씩이나 올랐다는 이야기가 들려요.
서울 전역과 경기도 12곳이 규제로 묶이면서 대출이 어려워졌죠.
하지만 규제 지역에서 빠진 곳들이 있었어요. 그곳이 바로 구리, 동탄, 남양주 세 곳이랍니다.
구리는 강남이나 잠실 쪽으로 교통이 좋아서 '준 서울'이라고 불리기도 해요.
이 지역들에서 풍선효과가 나타나면서 아파트 가격이 급상승하고 있는 상황이죠.
10월 15일 규제, 정확히 무엇을 바꾼 걸까요?
정부는 서울 전역과 경기 일부 지역을 규제 지역으로 지정했어요.
특히 무주택자의 담보 비율을 70%에서 40%로 낮췄죠. 갭 투자를 막기 위해 매매 후 2년간 실거주 의무도 생겼답니다.
15억 원이 넘는 비싼 집은 대출 한도가 줄어들었고요. 이런 규제는 집값 상승을 막으려던 정부의 조치였어요.
하지만 규제를 피한 곳들은 오히려 호가가 뛰고 신고가가 속출하고 있어요.
예를 들어, 구리 인창동은 일주일 만에 호가가 1억 원이나 올랐다고 해요.
남양주 다산 신도시와 화성 동탄역 근처도 1규제 지역이라 풍선효과가 일어나고 있죠.
규제가 생겨도 비규제 지역으로 돈이 몰리면서 전체 부동산 가격이 상승하는 흐름이에요.
많은 사람들이 부동산에 관심을 가지는 지금이 바로 기회라고 전문가들은 말해요.
뜨거운 시장, 경매로 싸게 살 수 있는 기회는 없을까요?
이렇게 시장이 뜨거울 때 부동산을 사는 방법은 두 가지예요.
첫째는 호가가 오르는 집을 일반 매매로 사는 것이죠.
둘째는 경매 시스템을 배워서 좋은 물건을 싸게 사는 거예요.
경매를 통하면 ① 일반 매매보다 훨씬 저렴하게 물건을 구할 수 있고, ② 대출도 잘 나올 수 있답니다.
화성 동탄의 한 아파트 경매 물건을 예로 들어볼게요.
이 물건은 감정가가 13억 4천만 원인데, 지금 반값인 6억 5천6백만 원까지 유찰되었어요.
규제 지역이라 아파트 가격이 계속 오를 가능성이 크죠. 동탄역 근처는 gtx-a 노선 호재도 있어서 입지가 정말 좋아요.
또한 단지 안에 초등학교를 품고 있는 '초품아' 아파트이기도 하죠.
현재 호가가 14억 원 정도에 형성되어 있어서, 최저가로 낙찰받으면 큰 시세 차익을 기대할 수 있어요.
경매 물건에 숨겨진 비밀, 'NPL'은 도대체 뭘까요?
이 동탄 경매 물건에는 아주 특별한 점이 있어요.
바로 'NPL' 물건이라는 거예요. NPL은 '부실채권'을 말하는데요.
이 물건은 유동화 전문 회사에서 나왔어요. 보통 은행에서 담보 대출을 받으면 '근저당'이라는 게 생기죠.
NPL은 이 근저당을 개인이 살 수 있는 방법이랍니다.
① 근저당을 싸게 사면 ② 세금을 획기적으로 절약할 수 있고, ③ 투자금까지 회수할 수 있는 좋은 방법이에요.
이 동탄 물건에는 또 다른 비밀이 있어요.
바로 '채무자'가 '임차인'으로 올라와 있다는 점이에요. 보통은 있을 수 없는 일이죠.
이 물건의 경우 소유주(양 OO)와 채무자/임차인(김 OO)이 다르답니다.
채무자가 임차인으로 배당요구를 하면 다른 채권자들이 '배당 이의'를 제기할 수 있는 위험이 있어요.
이 문제 때문에 경매 투자자들이 입찰을 주저했을 가능성이 높죠.
NPL을 활용하면 양도세를 0%로 만들 수 있다고요?
이 복잡한 문제를 해결하는 열쇠도 바로 NPL에 있어요.
채무자가 임차인으로 되어 있는 특이한 구조는 은행이나 채권 정보를 가지고 있는 유동화 회사가 가장 잘 알고 있답니다.
유동화 회사의 채권 담당자에게 전화해서 물건의 내역을 정확히 확인하는 것이 중요해요.
NPL은 양도세를 절감하는 아주 특별한 방법이에요.
불장에서 단타로 부동산을 팔아 큰 시세 차익(예: 1억)을 얻으면 양도세 77%를 내야 하죠.
하지만 NPL을 통해 손해를 본 것(마이너스 1억)을 만들면, 수익과 손해를 합산해서 양도세를 0원으로 만들 수 있어요.
이 방법은 법적으로 허용되는 '합산 과세' 덕분이에요.
[이 블로그 내용은 부자해커의 아침 6시 미라클모닝 Live방송의 일부분입니다. 더 자세한 내용은 아래를 참고하세요]
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