최근 영등포 신길동 노후 주거지가 최고 35층, 990가구 규모의 신통기획으로 확정되었다는 소식이 들려왔습니다. ​이런 재개발 소식을 접할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇일까요? ​바로 '용적률'과 '종상향'입니다. ​이 두 가지 개념을 이해하는 것이 재개발 투자의 성패를 좌우한다고 해도 과언이 아닙니다.​용적률은 대지면적 대비 건축물 연면적의 비율을 의미합니다. ​쉽게 말해, 땅 위에 얼마나 높고 넓게 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 지표죠. ​만약 100명이 살 수 있는 땅에 100가구만 지을 수 있다면 일반 분양을 통해 수익을 얻기 어렵습니다. ​하지만 용적률이 높아져 1000가구를 지을 수 있다면, 기존 100가구를 제외한 900가구를 일반 분양하여 큰 수익을 창출할 수 있습니다. ​이 ..

실제로 어떤 토지 물건에 투자해야 할까요? ​최근 대법원 경매에 나온 거제시의 한 농지 물건을 예시로 들어보겠습니다. ​이 물건은 감정가 1억 7천만 원에서 13차례 유찰되어 2,500만 원까지 떨어진 상태였습니다. ​무려 감정가의 15% 수준이죠.이 물건의 특징은 다음과 같습니다.​재매각 물건: 여러 차례 낙찰 후 미납이 반복된 재매각 물건입니다. ​이는 누군가 ① 이 땅에 지속적으로 관심을 가지고 있다는 증거이며, ② 단순히 위험한 물건이 아니라 ③ 숨겨진 가치가 있을 수 있음을 시사합니다.​농지취득자격증명(농취증) 불필요: 이 토지는 지목은 '답(논)'이지만, 용도지역이 '준주거지역'으로 지정되어 있습니다. ​즉, 농사를 짓는 땅이 아니라 주택 등을 지을 수 있는 땅이라는 의미입니다. 따라서 농취증..

분홍색 땅은 상업지역이나 준주거지역을 의미하며, 주거지역보다 훨씬 높은 용적률과 건폐율을 적용받아 고층 건물을 지을 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 ① 역세권에 위치한 ② 분홍색 땅은 희소성이 높아 ③ 미래 가치가 매우 높다고 할 수 있습니다. ​현재는 건축비 상승 등으로 인해 대법원경매로 나오는 오피스텔 부지나 신축 아파트 부지들이 많아졌는데, 이러한 물건들은 월세를 받으면서 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 좋은 투자처가 될 수 있습니다. ​전자 지도를 통해 보면, 해당 지역은 분홍색 땅(상업지역)이 밀집되어 있으며, 주변으로 신축 아파트와 오피스텔이 계속해서 들어서고 있는 개발 호재가 풍부한 지역입니다. ​특히 지하철 2번 출구와 매우 가까워 초역세권 입지를 자랑합니다.​현재 주변에는 신축..

많은 분들이 토지 투자를 어렵게 생각하시는데, 가장 쉽고 안전하게 접근할 수 있는 방법 중 하나는 바로 '건물이 있는 토지'에 투자하는 것입니다. ​① 건물이 이미 지어져 있기 때문에 ② 건축에 대한 리스크가 없고, ③ 세금적인 부분에서도 유리한 점이 많습니다.​예를 들어, 대구 북구 고성동에 위치한 한 다가구 주택 대법원경매 물건을 살펴보겠습니다. ​현재 감정가 10억 원에 나와 있지만, 대구 지역 다가구 주택의 낙찰률이 평균 50%대인 점을 고려하면 5억 원대까지 떨어질 가능성이 높습니다. ​이 물건은 단순히 월세 수익만 노리는 것이 아니라, 숨겨진 토지의 가치를 함께 봐야 합니다.​숨겨진 가치를 찾아라: 용도지역과 건축 연도 이 다가구 주택의 가장 큰 매력은 바로 '준주거지역'에 위치해 있다는 점입..

재개발 물건 중에는 더욱 특별한 가치를 지닌 경우도 있습니다. ​인천 주안 2-4동 재정비 촉진 구역의 한 단독주택 경매 물건은 4억 6천만 원에서 1억 5천만 원까지(34%) 유찰된 상태입니다. 이 물건은 50평이 넘는 넓은 토지를 가지고 있으며, 무엇보다 '상업지역'에 위치해 있다는 점이 중요합니다. ​상업지역은 토지 가치의 끝판왕이라고 불릴 정도로 ① 용적률과 ② 건폐율이 높아 ③ 건물을 높고 넓게 지을 수 있어 ④ 개발 가치가 매우 높습니다.​이 주택은 현재 주택으로 이용되고 있지만, 상업지역에 속해 있어 향후 재개발 시 토지의 높은 활용 가치가 반영되어 훨씬 높은 감정평가를 받을 수 있습니다. ​실제로 이 지역은 조합 설립 인가가 난 상태이며, 현 소유자는 조합원에 해당하여 입주권이 나올 예정..

​1. 수요와 공급 분석:​논산 연산면에 위치한 이 물건은 언뜻 보면 수요가 없어 보이지만, 실제로는 탄탄한 수요층을 가지고 있습니다. ​첫째, 주변의 ① 공업단지와 ② 산업단지에서 일하는 직장인, 특히 ③ 외국인 노동자들의 수요가 많습니다. ​이들은 대부분 월세를 잘 내고 회사 사택으로 이용되는 경우도 많습니다. ​둘째, 초등학교, 중학교, 관공서 등에서 ④ 순환 근무하는 공무원들의 수요도 있습니다. ​셋째, 스카이뷰로 보면 ⑤ 개별 입지 구역에 있는 공장들과 요양원 등에서 일하는 사람들의 수요도 상당합니다.​더욱 중요한 것은 '공급'입니다. ​2023년 이후 신축 건물이 거의 없는 이 지역에서, 2016년식의 이 다가구 주택은 거의 독보적인 신축급 건물입니다. ​논산시 내에서도 면 단위로 들어갈수록 ..

지금은 많은 사람들이 부동산 규제와 불확실성 때문에 투자를 망설이지만, 바로 이때가 역행 투자를 통해 큰 기회를 잡을 수 있는 때입니다.​그렇다면 이러한 상황에서 우리는 어떤 투자 포인트를 찾아야 할까요? 지속적인 가격 상승과 공부를 통해서 싸게 살 수 있는 토지에 주목하는 것이 좋습니다.​특히, 토지를 깔고 있지만 일반인들도 쉽게 접근할 수 있는 다가구나 상가주택은 더 좋습니다.​아파트와 달리 대출 규제와 '아파트가 아니다'라는 인식 때문에 대법원 경매 시장에서 말도 안 되는 가격에 소외받고 있습니다. ​심지어 땅값보다도 저렴하게 유찰되는 경우가 많습니다.​예를 들어 대구 동구에 위치한 한 상가주택은 감정가 11억 원에서 3억 9천만 원까지 유찰되었습니다. 2020년식으로 연식도 좋은 이 물건은 1층에..

오래된 집이 새 아파트로 바뀌는 대표적인 사업으로는 재개발과 재건축이 있습니다. ​재개발은 ① 노후화된 지역 전체를 밀고 ② 새로운 인프라와 ③ 함께 아파트를 짓는 사업이고, 재건축은 ④ 오래된 아파트를 ⑤ 허물고 다시 짓는 사업이죠. ​재개발은 지역 전체의 인프라가 새로 생기는 장점이 있고, 재건축은 이미 좋은 인프라를 갖춘 곳에 진행되는 경우가 많다는 특징이 있습니다.​하지만 이러한 사업들은 진행 속도가 매우 느리다는 단점이 있습니다. ​재개발은 구역이 넓고 이해관계인이 많아 최소 10년 이상이 걸리고, 재건축 역시 안전진단 등의 절차로 인해 시간이 오래 걸립니다. ​이러한 문제점을 해결하기 위해 정부에서 도입한 것이 바로 '도심공공복합사업'입니다. ​도심공공복합사업은 재개발이나 재건축보다 훨씬 빠른..

최근 부동산 시장의 분위기는 심상치 않습니다. 아파트뿐만 아니라 오피스텔 전월세 가격까지 껑충 뛰고 있다는 기사들을 심심찮게 볼 수 있죠. ​이는 ① 전월세 매물 부족과 ② 신축 공급 부족이라는 두 가지 큰 이유 때문입니다. ​③ 자재값, 인건비 상승으로 신축 아파트 건설이 줄어들면서 ④ 전월세 시장의 불안정성이 더욱 커지고 있는 상황입니다.이런 시기일수록 우리는 더욱 집중해야 합니다. ​다른 사람들이 부동산 시장에 대한 관심을 거두고 회피할 때, 대법원경매, 공매, 신탁공매를 통해 저렴하게 부동산을 매입할 기회를 잡을 수 있습니다. ​경기가 좋지 않을 때 오히려 채권과 채무 관계에서 나오는 경매 물건이 많아지기 때문이죠. ​2025년, 2026년, 심지어 2027년까지도 이런 기회는 계속될 것으로 예상..

위험한 물건을 피하는 것도 성공적인 투자의 중요한 부분이죠. ​오늘 제가 소개해 드릴 '조심 또 조심' 물건은 경기도 연천에 있는 한 아파트입니다. ​이 물건은 '대지권 미등기'라는 특징을 가지고 있습니다.​일반적으로 아파트는 ① 건물 면적(전용면적)과 ② 땅 사용권(대지권)이 함께 등기되어 온전한 소유권을 형성합니다. ​하지만 대지권 미등기 아파트는 여러 이유로 대지권이 아직 등기부등본에 올라가지 않은 경우를 말합니다. ​대부분의 대지권 미등기 물건은 감정평가에 대지권이 포함되어 있어 투자해도 괜찮은 경우가 많습니다. ​이때는 전 소유주가 대지권 자체를 매입했는지 확인하는 것이 중요합니다.​하지만 오늘 물건처럼 '건물만 매각'으로 나온 대지권 미등기 물건은 매우 위험합니다. ​이는 대지권 자체가 감정평..

대항력 있는 임차인이 있는 물건은 더욱 신중하게 접근해야 합니다. ​광주 쌍암동에 위치한 한 도시형 생활주택 물건을 예로 들어보겠습니다. 이 물건에는 보증금 8,400만 원을 가진 대항력 있는 임차인이 있습니다. ​① 말소기준권리보다 ② 먼저 전입한 임차인은 ③ 경매 절차에서 보증금을 ④ 전부 배당받아야 합니다.​이 임차인이 보증금을 배당받기 위해서는 두 가지 조건이 충족되어야 합니다. ​첫째, 낙찰가가 8,400만 원 이상이어야 하고, 둘째, 임차인이 경매 절차에서 가장 먼저 배당을 받아야 합니다. 이 물건의 시세가 약 1억 1천만 원으로 추정되므로, 낙찰가가 8,400만 원 이상이 될 가능성은 높습니다.​또한, 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 1순위 배당 조건도 충족하는 것으로 보입니다...

경남 거제에 위치한 이 원룸 건물은 감정가 7억 원에서 무려 1억 1천만 원까지 유찰된 물건입니다. ​2011년에 사용 승인을 받은 약 15년 된 다가구 건물로, 총 9가구(건축물대장상 8가구 + 1층 근린생활시설 개조)로 구성되어 있습니다. ​1층에는 주차장과 100호, 2층에는 4개 호실, 3층과 4층에는 각각 2개 호실이 있습니다. ​2층은 1.5룸 또는 2룸, 3층과 4층은 2룸에서 3룸 정도로 추정됩니다.​대박이 가능할까?파격적인 유찰가: 7억 원짜리 건물이 1억 1천만 원까지 떨어졌다는 것은 엄청난 가격 메리트입니다. 대출을 활용하면 1천만 원에서 1천5백만 원 정도의 소액으로 건물주가 될 수 있는 기회죠. ​예상 월세 수익: 주변 시세를 다방과 네이버 부동산을 통해 확인해 보니, 1.5룸은 ..

규제와 대출 심리 위축으로 인해 일반 부동산 시장은 다소 얼어붙을 수 있지만, 대법원경매, 공매, 신탁 공매 시장은 오히려 활기를 띨 수 있습니다. ​① 경쟁자가 줄어들면 ② 낙찰가도 낮아져 ③ 더 싸게 물건을 매입할 수 있는 ④ 절호의 기회가 되기 때문이죠. ​저는 젊은 투자자들에게 생애 첫 주택이나 무주택 조건을 활용하여 저렴하게 부동산을 매입하고, LTV를 최대한 활용하여 대출을 받아 투자하라고 조언합니다.오늘은 1억 이하 반값 아파트 대법원경매 물건 두 가지를 소개해 드렸습니다. ​첫 번째는 순천 서면에 위치한 아파트로, 800만 원이라는 파격적인 가격에 입찰 가능하며, 월세 수익률이 매우 높은 물건입니다. ​오래된 아파트지만 ① 외국인 노동자 수요가 많아 월세용으로 적합하며, ② 최소한의 인테리..

여러분들의 성공적인 투자를 돕기 위한 '뉴 챌린지'를 소개합니다. ​저는 여러분들이 아침 시간을 활용하여 자신만의 루틴을 만들고 꾸준히 실천하는 것이 중요하다고 생각합니다. ​그래서 이번 챌린지는 '하루 1시간 루틴 만들기'입니다. ​챌린지 참여 방법:​매일 아침 5시 50분: 제가 '빡공빡투' 단톡방에 모닝 글을 올릴 예정입니다.​댓글 인증: 모닝 글에 댓글로 6시부터 1시간 동안 무엇을 할지(걷기, 명상, 강의 복습, 공부 등)와 하루 계획을 작성하여 인증합니다.​오전 7시 라이브 참여: 1시간 루틴을 마친 후, 오전 7시에 진행되는 제 유튜브 라이브 방송에 참여하여 루틴을 굳힙니다. (라이브는 출근 준비나 이동 중에도 이어폰으로 들으실 수 있도록 진행할 예정입니다.)​블로그 댓글 인증: 라이브 방..

요즘 뉴스만 틀면 '전월세난'이라는 단어가 심심치 않게 들려옵니다. ​서울을 넘어 인천, 경기까지 수도권 전역으로 월세 가격이 치솟고 있다는 소식은 많은 분들의 마음을 불안하게 만들죠. ​하지만 이런 위기 속에서도 기회를 포착하는 현명한 투자자들이 있습니다. 바로 '대법원 경매'를 통해 말이죠. ​오늘은 전월세난이 가속화되는 현 상황을 투자 기회로 삼을 수 있는 대법원 경매의 매력과 실제 물건을 통해 그 가능성을 보여드리겠습니다.전월세난, 왜 심화될까요?현재 전월세 시장은 그야말로 '없어서 못 구하는' 상황입니다. ​과거 ① 전세 사기 이슈로 전세 기피 현상이 심화된 데다, ② 정부의 실거주 의무 부여와 ③ 전세 대출 규제 등이 맞물리면서 ④ 전세 공급이 급격히 위축되었어요. ​전세 매물이 줄어드니 자연..

서울에서 내 집 마련의 꿈을 꾸는 분들이라면, '생애 최초 아파트 구매'라는 키워드에 주목할 필요가 있습니다. ​특히 요즘처럼 부동산 시장이 불안정할 때는 오히려 기회가 될 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? ​오늘은 서울에서 생애 최초 아파트 구매가 활발한 지역과 함께, 내 집 마련의 꿈을 현실로 만드는 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.서울 생애 최초 아파트 구매, 강서구, 노원구, 송파구가 뜬다!최근 등기정보광장 자료에 따르면, 서울에서 생애 첫 주택 구입이 가장 많았던 지역은 강서구, 노원구, 그리고 송파구 순으로 나타났습니다. ​이 지역들은 매수자들이 많다는 것은 그만큼 아파트 거래가 활발하다는 의미이며, 특히 10억 이하 아파트 중심으로 집중 매수가 이루어지고 있다고 합니다. ​이는 ① 젊은 3..

안녕하세요! 벚꽃이 만개한 아름다운 4월 입니다. ​추운 겨울이 지나면 항상 봄이 오듯이, 우리 삶에도 힘든 시기가 지나면 반드시 좋은 날이 찾아올 것이라고 믿습니다. ​특히 부동산 시장에서는 지금이 바로 그런 봄을 준비해야 할 시기가 아닐까 싶습니다. 광주 양벌동 우림아파트: 권리 분석의 묘미첫 번째로 살펴볼 물건은 광주 양벌동 우림아파트입니다. 오늘 입찰이 진행되는 물건인데요, 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 있는 것처럼 보이지만, 자세히 살펴보면 흥미로운 점을 발견할 수 있습니다.​​말소기준권리보다 먼저 전입한 사람이 있지만, 이 사람이 ① 상속으로 인해 ② 소유주가 된 경우라면 ③ 임차인이 아니므로 권리상 문제가 없습니다. ​등기부등본을 통해 전입자와 소유주가 동일인임을 확인한다면, 이는 투자 ..

최근 기사를 보면 서울 아파트 시장이 심상치 않습니다. ​정부의 규제와 대출 제한 등으로 아파트 가격이 하락할 것이라는 예상이 많았지만, 현실은 다릅니다. ​"다시 힘받는 서울 아파트값, 오름세"라는 표현처럼, 용산구는 5주 만에 상승 전환했고, 서울 아파트 매매가와 전세가 변동률을 보면 전세 가격이 꾸준히 상승하고 있습니다.​이러한 현상의 핵심은 바로 '공급과 수요'입니다. ​현재 서울은 임차로 들어갈 수 있는 ① 전세 물량과 ② 매매로 살 수 있는 물량이 ③ 모두 부족한 상황입니다. ​반면, ④ 전세나 매매를 원하는 사람들은 많아지면서 가격이 상승할 수밖에 없는 구조입니다. ​정부의 규제 발표로 잠시 주춤했던 심리가 한 달 만에 반등하는 아이러니한 상황이 계속 반복되고 있습니다.​이러한 흐름은 지난 ..

저는 13년간 공매 투자를 해오면서 경매에서는 찾기 어려운 숨겨진 보물 같은 물건들을 온비드 공매에서 많이 발견했습니다. ​특히 호스텔처럼 비주거용 부동산은 온비드 공매에서 더욱 빛을 발하는 경우가 많습니다. ​일반적인 매매로는 높은 가격을 지불해야 하지만, 공매를 통하면 바겐세일 가격으로 매입할 수 있는 기회가 생기기 때문이죠.​예를 들어, 제가 최근에 소개했던 서울 연신내역 인근의 호스텔 온비드 공매 물건은 30억 원에 낙찰되었지만, ① 위치가 매우 좋고 ② 주택수에 포함되지 않아 ③ 다주택자들에게 큰 인기를 끌었습니다. ​이처럼 서울의 메인 입지에 있는 호스텔은 토지 가격 상승과 숙박업 수익을 동시에 누릴 수 있는 좋은 투자처가 됩니다. ​또 다른 예시로, 부산 금정구에 위치한 한 온비드 공매 물건..

안녕하세요. 부자해커입니다.​오늘은 부자해커스쿨 공식 카카오단톡방 빡공빡투를 소개하려고 합니다.​빡공빡투빡세게 공부해서빡세게 투자하자빡공빡투는 아무나 입장할 수 있나요?그럼요!​빡공빡투는 누구에게나 열려있는 공간입니다. 다만, ① 서로 정보를 나누고 ② 배려하는 마음이 조금은 필요합니다.​그래야 함께 오래갈 수 있거든요.빡공빡투는 무료인가요? 그럼요!​빡공빡투 단톡방은 무료로 입장할 수 있습니다. 그리고 궁금한 내용을 질문하셔도 언제나 괜찮습니다^^​빡공빡투에는 무엇이 더 있나요?첫 번째로 경공매 전문가와 숨은 고수들이 많이 있습니다.​기본 한두 개 낙찰부터 수십 개의 낙찰 그리고 상가 이상의 낙찰까지 고수들이 많이 있고 그 고수들이 함께 격려하고 기뻐하고 정보를 나누어 주고 있습니다.​부자해커도 그중에..

오늘은 대법원경매 정보를 어디서 얻고 어떻게 활용해야 하는지 함께 알아볼까 해요. ​많은 분이 대법원경매라고 하면 어렵게만 생각하시는데, 사실 몇 가지만 알면 누구나 쉽게 접근할 수 있답니다.​특히 경매 정보 사이트 '옥션원'을 활용하면 훨씬 편리하게 정보를 얻을 수 있어요. 법원경매 정보 No.1 | 부동산경매 전문 플랫폼 옥션원 법원경매 정보 No.1 | 부동산경매 전문 플랫폼 옥션원전국 법원경매·부동산경매·아파트경매 정보를 제공하는 경매 전문 플랫폼 옥션원www.auction1.co.kr이 사이트는 경매 물건의 조회수 랭킹까지 알려줘서 어떤 물건에 사람들이 많이 관심을 가지는지 한눈에 파악할 수 있게 해주죠. ​대법원경매 정보지인 옥션원을 사용하면 ① 테마 검색에서 ② 조회수 랭킹을 확인할 수 있..