경남 거제에 위치한 이 원룸 건물은 감정가 7억 원에서 무려 1억 1천만 원까지 유찰된 물건입니다.
2011년에 사용 승인을 받은 약 15년 된 다가구 건물로, 총 9가구(건축물대장상 8가구 + 1층 근린생활시설 개조)로 구성되어 있습니다.
1층에는 주차장과 100호, 2층에는 4개 호실, 3층과 4층에는 각각 2개 호실이 있습니다.
2층은 1.5룸 또는 2룸, 3층과 4층은 2룸에서 3룸 정도로 추정됩니다.
대박이 가능할까?
파격적인 유찰가: 7억 원짜리 건물이 1억 1천만 원까지 떨어졌다는 것은 엄청난 가격 메리트입니다. 대출을 활용하면 1천만 원에서 1천5백만 원 정도의 소액으로 건물주가 될 수 있는 기회죠.
예상 월세 수익: 주변 시세를 다방과 네이버 부동산을 통해 확인해 보니, 1.5룸은 관리비 포함 약 30만 원, 2룸은 약 35만 원 정도의 월세가 형성되어 있습니다.
보수적으로 계산했을 때, 총 9가구에서 ① 월세 290만 원, ② 보증금 1,800만 원 정도의 수익을 기대할 수 있습니다.
③ 1억 원 대출 시 이자를 제외하고도 ④ 월 250만 원 정도의 순수익이 예상됩니다.
거제 지역 경기 회복 조짐: 과거 조선업 불황으로 어려움을 겪었던 거제는 최근 중공업 및 조선업 경기가 살아나면서 인구 유입 요인이 발생하고, 임대료도 상승 추세에 있습니다.
바닥을 찍고 회복하는 시점에 저렴하게 매입한다면 향후 시세차익까지 기대해 볼 수 있습니다.
권리 분석상 문제없음: 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.
1층 근린생활시설을 주거용으로 개조한 부분이 있지만, 이는 지자체 확인 후 싱크대 등 주거용 시설을 제거하면 되는 비교적 간단한 문제로 판단됩니다.
주의할 점!
건물 현황과 공부 상 차이: '공부 상과 현황상 물건 상태가 다르니 확인하고 입찰하라'는 문구가 있습니다.
이는 1층 근린생활시설을 주거용으로 개조한 부분 때문으로 보이며, 위반 건축물 여부를 확인하고 대처 방안을 마련해야 합니다.
내부 및 옥상 방수 상태 확인: 오래된 건물인 만큼 ① 내부 상태와 ② 옥상 방수 상태를 ③ 현장 방문을 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다.
누수 문제가 심각할 경우 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.
임차인 현황 파악: 외국인 임차인이 많을 경우 전입신고가 안 되어 있을 수 있으므로, 현장 방문을 통해 실제 거주 현황과 월세 계약 내용을 파악하는 것이 중요합니다.
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