대항력 있는 임차인이 있는 물건은 더욱 신중하게 접근해야 합니다.
광주 쌍암동에 위치한 한 도시형 생활주택 물건을 예로 들어보겠습니다.
이 물건에는 보증금 8,400만 원을 가진 대항력 있는 임차인이 있습니다.
① 말소기준권리보다 ② 먼저 전입한 임차인은 ③ 경매 절차에서 보증금을 ④ 전부 배당받아야 합니다.
이 임차인이 보증금을 배당받기 위해서는 두 가지 조건이 충족되어야 합니다.
첫째, 낙찰가가 8,400만 원 이상이어야 하고, 둘째, 임차인이 경매 절차에서 가장 먼저 배당을 받아야 합니다.
이 물건의 시세가 약 1억 1천만 원으로 추정되므로, 낙찰가가 8,400만 원 이상이 될 가능성은 높습니다.
또한, 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 1순위 배당 조건도 충족하는 것으로 보입니다.
언뜻 보기에는 8,700만 원 정도에 낙찰받아 2,300만 원 정도의 시세 차익을 얻을 수 있는 안전한 소액 투자 물건처럼 보입니다.
하지만 이 물건에는 숨겨진 위험이 있습니다.
바로 '임금채권'입니다.
문건 송달 내역을 확인해 보면, 임금채권자가 권리 신고 및 배당 요구를 신청한 것을 알 수 있습니다.
임금채권은 근로복지공단과 관련된 채권으로, 임차인의 보증금보다 먼저 최우선 변제를 받습니다.
만약 ① 임금채권이 2천만 원이라면, ② 낙찰가 1억 원 중 ③ 2천만 원이 임금채권자에게 먼저 배당되고, 나머지 ④ 8천만 원에서 임차인이 배당을 받게 됩니다.
이 경우 임차인이 보증금 8,400만 원 중 400만 원을 받지 못하게 되므로, 낙찰자가 이 400만 원을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
더욱이 임금채권의 정확한 금액을 알 수 없다는 점이 위험을 가중시킵니다.
임금채권은 가압류 여부와 관계없이 배당 요구 종기일까지 배당 요구를 하면 최우선 변제를 받을 수 있습니다.
이 물건의 경우 임금채권자가 배당 요구 종기일 이전에 배당 요구를 했으므로, 임금채권이 인정되어 임차인보다 먼저 배당을 받아 갈 가능성이 높습니다.
따라서 대항력 있는 임차인이 있는 물건을 입찰할 때는 반드시 문건 송달 내역에서 임금채권의 존재 여부와 배당 요구 종기일 이전에 배당 요구를 했는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
이러한 숨겨진 위험을 파악하지 못하면 예상치 못한 손실을 입을 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
부동산 투자의 핵심은 '공부'
부동산 투자는 단순히 돈을 버는 것을 넘어, 여러분의 삶을 변화시킬 수 있는 강력한 도구입니다.
제대로 된 ① 멘토를 만나 ② 꾸준히 공부하고, ③ 물건에 대한 분석 능력을 키운다면 ④ 전국에 있는 모든 부동산이 ⑤ 여러분의 것이 될 수 있습니다.
지금 이 순간, 부동산 공부에 최선을 다해 여러분의 미래를 바꿔보세요.
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