오래된 집이 새 아파트로 바뀌는 대표적인 사업으로는 재개발과 재건축이 있습니다.
재개발은 ① 노후화된 지역 전체를 밀고 ② 새로운 인프라와 ③ 함께 아파트를 짓는 사업이고, 재건축은 ④ 오래된 아파트를 ⑤ 허물고 다시 짓는 사업이죠.
재개발은 지역 전체의 인프라가 새로 생기는 장점이 있고, 재건축은 이미 좋은 인프라를 갖춘 곳에 진행되는 경우가 많다는 특징이 있습니다.
하지만 이러한 사업들은 진행 속도가 매우 느리다는 단점이 있습니다.
재개발은 구역이 넓고 이해관계인이 많아 최소 10년 이상이 걸리고, 재건축 역시 안전진단 등의 절차로 인해 시간이 오래 걸립니다.
이러한 문제점을 해결하기 위해 정부에서 도입한 것이 바로 '도심공공복합사업'입니다.
도심공공복합사업은 재개발이나 재건축보다 훨씬 빠른 속도로 진행될 수 있도록 고안된 사업입니다.
정부가 2021년에 발표한 '3080+ 주택 공급 방안'의 핵심 사업으로, ① 역세권, ② 준공업지역, ③ 저층 주거지 등을 중심으로 추진됩니다.
이 사업의 가장 큰 특징은 '공공 주도'라는 점입니다. LH나 SH와 같은 공공기관이 사업 주체가 되어 민간 주도 사업에서 발생할 수 있는 비리나 지연 문제를 최소화하고 안정성을 높입니다.
또한, 파격적인 인센티브가 제공됩니다.
용적률이 최대 700%까지 완화될 수 있는데, 이는 기존에 묶여 있던 용적률을 풀어주는 개념입니다.
예를 들어, 원래 400%까지 지을 수 있는 땅이었지만 규제로 인해 250%로 제한되어 있었다면, 이 규제를 풀어 400%까지 다시 지을 수 있도록 해주는 것이죠.
이는 법적으로도 훨씬 쉽게 추진될 수 있는 부분입니다.
가장 중요한 것은 사업 속도입니다.
기존 재개발이 15년 이상 걸렸다면, 도심공공복합사업은 3년에서 10년 정도로 사업 기간을 단축시킬 수 있습니다.
빠르면 5년 안에도 새 아파트를 받을 수 있다는 의미입니다.
게다가 토지주에게 ① 신축 아파트를 공급하고, ② 개발 이익을 공유하여 ③ 추가 분담금을 줄여주는 혜택까지 제공됩니다.
예를 들어, 2억짜리 헌 집이 6억짜리 새 아파트가 될 때, 원래 4억의 분담금이 필요했지만, 일반 분양 수익을 통해 ④ 1억 정도의 분담금을 절감할 수 있는 구조입니다.
물론, 이러한 파격적인 혜택 때문에 입주권(새 아파트를 받을 수 있는 권리)을 받는 조건은 다소 엄격합니다.
주로 ① 무주택자이거나, ② 권리 산정일 이전에 주택을 소유한 경우에 해당하며, ③ 경매나 공매로 취득하는 경우에도 ④ 특정 조건을 충족해야 합니다.
하지만 이러한 조건들을 잘 확인하고 접근한다면, 소액으로도 새 아파트를 얻을 수 있는 절호의 기회가 될 수 있습니다.
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