1. 수요와 공급 분석:
논산 연산면에 위치한 이 물건은 언뜻 보면 수요가 없어 보이지만, 실제로는 탄탄한 수요층을 가지고 있습니다.
첫째, 주변의 ① 공업단지와 ② 산업단지에서 일하는 직장인, 특히 ③ 외국인 노동자들의 수요가 많습니다.
이들은 대부분 월세를 잘 내고 회사 사택으로 이용되는 경우도 많습니다.
둘째, 초등학교, 중학교, 관공서 등에서 ④ 순환 근무하는 공무원들의 수요도 있습니다.
셋째, 스카이뷰로 보면 ⑤ 개별 입지 구역에 있는 공장들과 요양원 등에서 일하는 사람들의 수요도 상당합니다.
더욱 중요한 것은 '공급'입니다.
2023년 이후 신축 건물이 거의 없는 이 지역에서, 2016년식의 이 다가구 주택은 거의 독보적인 신축급 건물입니다.
논산시 내에서도 면 단위로 들어갈수록 공급은 더욱 희소해지죠.
① 공급이 부족하고 ② 수요가 많다는 것은 무엇을 의미할까요?
바로 높은 월세와 빠른 임차 회전율을 기대할 수 있다는 뜻입니다.
2. 권리 분석의 오해 해소:
많은 분들이 '지분' 때문에 권리 분석이 어렵다고 생각하지만, 이 물건의 지분은 도로 지분으로, 건물 소유권과는 무관합니다.
건물을 지을 때 ① 도로 사용 승낙을 받거나, ② 여러 명이 도로 지분을 나눠 갖는 경우가 많습니다.
이 물건 역시 여러 소유주가 도로 지분을 나눠 가진 형태이므로, 건물 소유권에는 아무런 문제가 없습니다.
또한, '공유자 우선 매수권'에 대한 오해도 풀어야 합니다.
지분 물건 중에는 공유자 우선 매수가 안 되는 경우가 있는데, 이 물건처럼 지분과 지분이 아닌 것이 섞여 있을 때는 공유자 우선 매수권이 적용되지 않습니다.
이는 다른 투자자들이 입찰을 꺼리게 만드는 요인이 되어, 오히려 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 됩니다.
대출 역시 신탁 담보 대출을 통해 90%까지 가능합니다.
3. 엘리베이터 문제의 진실:
엘리베이터가 닫혀 있는 것을 보고 문제가 있다고 생각할 수 있지만, 이는 대법원경매 진행으로 인해 관리 주체가 부재했기 때문입니다.
승강기 관리공단에 연락하여 납부자 명의 변경을 하고, 관리 업체를 고용하면 쉽게 해결될 수 있는 문제입니다.
과거의 공적인 기관에 대한 문제는 대법원경매 납부자 명의 변경을 통해 이전 소유주에게 넘길 수 있어 생각보다 돈이 들지 않습니다.
4. 경매에 나온 진짜 이유:
이 물건이 대법원경매에 나온 진짜 이유는 무엇일까요?
등기부등본을 살펴보면 2024년 11월 25일에 '소유권 이전 상속' 기록이 있습니다.
이는 ① 소유주가 돌아가시면서 ② 상속 절차가 진행되었고, 그 과정에서 ③ 관리가 소홀해져 ④ 이자를 못 내 ⑤ 경매에 넘어갔을 가능성이 높습니다.
⑥ 부동산 자체에 문제가 있어서 대법원경매에 나온 것이 아니라는 점이 중요합니다.
경매투자는 한 끗차이입니다
대법원경매는 다른 경쟁자들보다 한끗을 더 알고 그 차이를 늘려가면 경쟁이 없는 곳입니다.
이번에 부자해커가 한끗차이가 아닌 백끗차이를 만들수 있는 강의를 준비중입니다. 바로 '토지강의'입니다.
부동산의 기초는 아파트가 아닌 토지입니다. 토지위에 모든 부동산이 있기때문입니다.
어렵고 힘들고 복잡하다는 토지! 부자해커에게 쉽고 간단하고 투자포인트만 배워보시기 바랍니다.
왜 토지를 배우면 경쟁력을 갖출 수 있고 부동산 투자의 기초인지 확실히 보여드리겠습니다.
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