안녕하세요! 오늘은 부동산 시장에서 아주 핫한 소식을 쉽고 재미있게 풀어볼게요.
정부가 10월 15일에 대출 규제를 발표했었죠? 이 규제 때문에 투자자들의 관심이 확 쏠리는 곳이 생겼다고 해요.
바로 ‘풍선효과’가 예상되는 지역들이죠. 수도권을 꽉 누르면 그 압력이 다른 곳으로 튀어나가는 현상이에요.
과연 사람들이 지금 어디를 보고 있을까요? 그리고 왜 그럴까요?
정부가 대출 규제! 오보도
먼저, 10월 15일 발표됐던 대출 규제 내용과 관련된 오보에 대해서 짚어볼게요.
규제 지역이 늘어났다는 것이 주요 내용이었어요. 서울 전역과 경기도 남쪽 12개 지역이 토지거래 허가 구역 및 규제 지역으로 묶였죠.
중요한 건 주택에 대한 대출 규제가 강화되었다는 점이에요.
무주택자 기준으로 주택 담보 대출 비율(ltv)이 기존 70%에서 40%로 제한된다는 내용이 핵심이었죠.
하지만 여기서 정정해야 할 내용이 있어요.
처음에는 오피스텔이나 상가 같은 비주거용 부동산의 ltv도 40%로 제한된다는 보도가 있었어요.
하지만 이건 관계기관간에 해석이 잘못된 오보였다고 해요. 비주용 부동산에 대해서는 ltv 변동이 없다는 것이 최종 결론이죠.
따라서 일반 투자자 입장에서는 크게 달라진 것은 없다는 의견도 있어요. 다만, 무주택자들은 자금 계획을 더 꼼꼼히 세워야 하는 상황이 된 것이죠.
대출 규제가 수도권을 누르면, 투자는 어디로 움직일까요?
수도권의 주택 대출이 어려워지자, 투자자들은 두 가지 선택지 중 하나를 고르게 될 것 같아요.
첫 번째는 수도권 내에서 규제를 피한 물건을 찾는 것이에요.
바로 오피스텔이나 상가 같은 비주거용 부동산이죠.
주거용 주택에 대한 규제는 강해졌지만, 비주용은 변함이 없으니까요. 투자자들은 계속 수도권에 관심을 유지할 수 있습니다.
두 번째는 수도권을 벗어나 비규제 지역인 지방으로 눈을 돌리는 것이에요.
특히 지방 중에서도 ① 대출 규제가 없고, ② 공시 가격 2억 이하 주택은 ③ 취득세 혜택까지 볼 수 있는 곳이 인기가 많죠.
과거 정부 사례를 보면, 규제가 심해질수록 지방으로 원정 투자를 나서는 수요가 늘어났어요.
이런 심리적인 요인 때문에 지방 부동산 시장이 꿈틀거릴 것으로 예상됩니다.
지금 가장 뜨거운 '반사 이익' 지역은 어디일까요?
이번 대출 규제 때문에 가장 큰 수혜 지역으로 꼽히는 곳은 바로 부산이에요.
부산은 제2의 도시로 불리며, 이전부터 부동산 시장이 계속 상승하고 있었죠.
수도권에 규제가 집중되면서, 규제를 피한 부산이 반사 이익을 톡톡히 볼 것이라는 전망이 많아요.
특히 부산의 특정 지역에서는 이미 신고가 갱신거래가 이루어지고 있다고 해요.
연제구, 동래구, 남구 등에서는 새로운 신고가가 계속 나오고 있는 상황이죠.
수요층이 선호하는 곳은 역세권, 평지, 그리고 개발 호재가 있는 지역이에요.
부산은 부동산 시장의 상승을 주도하는 곳이어서, 풍선효과도 상대적으로 더 클 것으로 분석돼요.
앞으로 부동산 투자, 어떻게 준비해야 할까요?
지금처럼 대출 규제로 인해 풍선효과가 발생하는 시기에는 투자자들이 두 가지 방향으로 움직일 거예요.
첫 번째, 수도권의 비주거용 부동산에 관심을 가지는 것이죠.
오피스텔이나 상가, 개발 호재가 있는 토지 등이 해당돼요.
두 번째, 지방 대도시 아파트 투자를 노리는 것이에요.
부산, 대구, 청주, 천안처럼 수도권과 가깝거나 대단지가 있는 곳들이 풍선효과의 중심이 될 가능성이 높습니다.
부동산 시장이 당분간 상승 분위기를 이어갈 것이라는 전망이 많아요.
그 이유는 두 가지인데요.
첫째, 금리 인하라는 강력한 호재가 기다리고 있죠.
둘째, 신규 아파트 같은 공급이 많이 부족한 상황이에요.
이런 타이밍에는 부동산 가격이 상승할 수밖에 없다는 분석이죠.
ltv는 감정가를 기준으로 생각하면 이해하기 쉬워요. 감정가를 100%로 두고, 규제에 따라 40% 또는 70%를 적용한다고 간단히 생각하면 됩니다.
[이 블로그 내용은 부자해커의 아침 6시 미라클모닝 Live방송의 일부분입니다]
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