청년들이여, 부동산 대출 규제가 진짜 '기회'가 맞을까요?
부동산 시장 이야기만 들으면 머리가 아프죠? 특히 20~30대 사회 초년생이라면 더 힘들 거예요.
집값이 너무 비싸서 내 집 마련은 꿈도 못 꿀 것 같잖아요.
하지만 지금 여러분이 가진 아주 특별한 혜택이 있어요. 바로 '생애 최초 주택 대출' 조건이죠.
많은 사람이 이 혜택을 놓치고 있거나 헷갈려 하는데, 지금 이 기회를 꼭 잡아야 해요.
지금처럼 대출 규제가 심할 때 생애 최초 주택 대출 혜택은 정말 강력해져요.
일반 무주택자는 서울 규제 지역에서 1억짜리 집을 사도 40%까지만 대출이 나오죠. 나머지 60%는 내 돈으로 채워야 한다는 뜻이에요.
하지만 생애 최초 주택 구매자는 LTV(주택담보대출비율)가 70%까지 가능해요.
1억짜리 집이라면 3천만 원만 있어도 된다는 거죠. 이 조건은 쉽게 바뀌지 않고 오히려 좋아지는 추세예요.
주변 사람들이 모르는 게 바로 여러분에게는 큰 기회랍니다.
다가구 주택도 '생애 최초 대출' 혜택을 받을 수 있을까요?
생애 최초 주택 대출을 받을 때, 많은 분이 '집'의 종류에 대해 궁금해해요.
특히 다가구 주택 같은 복잡한 형태도 해당이 될까요?
네이버 검색을 해보면 다가구는 안 된다는 이야기도 많아서 헷갈리죠.
하지만 은행 상품 상세 내용을 꼼꼼히 보면 답이 나와요.
신한은행 같은 곳의 생애 최초 구입자금 대출 상품을 보면, 아파트, 빌라, 연립, 심지어 다가구까지 대상 담보에 포함돼요.
심지어 주택 비율이 2분의 1 이상인 상가주택도 대출이 가능해요.
다만 은행이나 상품마다 기준이 조금씩 다르니 한 가지 상품만 보고 포기하지 말고 여러 상품을 확인해야 해요.
핵심은 ① 만 19세 이상 무주택 세대주이며, ② 세대원 모두 ③ 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 한다는 점이에요.
생애 최초 대출, '경매'와 만나면 어떤 일이 생길까요?
생애 최초 대출은 분명 70%까지 대출이 가능하지만, 서울 집값이 10억이라면 3억의 현금은 여전히 부담되죠.
이때 '경매'라는 제도를 활용하면 돼요.
경매는 싸게 살 수 있는 기회를 제공해 주거든요.
경매 물건은 보통 감정가(LTV 기준)가 정해져요.
그런데 사람들이 안 사면 가격이 계속 떨어지는 '유찰'이 발생해요. 처음엔 보통 20~30%까지 가격이 내려가죠.
예를 들어 10억짜리가 7억까지 유찰될 수 있어요.
여기서 생애 최초 대출이 들어오면 대박이에요.
은행은 보통 낙찰가의 90%까지 대출을 해주기도 해요.
7억에 낙찰받는다면 90%인 6억 3천만 원까지 대출이 가능해요. 결국 여러분이 필요한 돈은 7천만 원밖에 안 되는 거죠.
10억짜리 집을 7천만 원으로 살 수 있는 엄청난 기회인 거예요.
증여받은 집이 있어도 생애 최초 대출을 받을 수 있을까요?
부모님께 집을 물려받는 경우도 있죠.
이때 '증여'를 받았는지, 아니면 '상속'을 받았는지에 따라 생애 최초 자격이 달라져요.
상속은 부모님이 돌아가셔서 어쩔 수 없이 받는 것이기에 선택 사항이 아니죠.
그래서 상속받은 경우에도 생애 최초 주택 대출 자격을 잃지 않을 수 있어요.
하지만 증여는 ① 부모님이 원해서 주는 것이고, ② 여러분도 동의했기 때문에 ③ 다른 개념으로 봐요.
증여는 생애 최초 자격에 포함되지 않는다고 알려져 있으니 이 점을 꼭 확인해야 한답니다.
만약 부모님과 같이 살고 있다면 세대를 분리해서라도 생애 최초 자격을 만들어 놓는 것이 유리해요.
투자금은 늘리고 양도세는 줄이는 'NPL 투자'가 뭐예요?
부동산 투자를 할 때 가장 큰 고민은 '세금'이죠.
특히 지금처럼 부동산 가격이 빠르게 오르는 시기(불장)에는 단타로 큰돈을 벌어도 양도세 폭탄을 맞을 수 있어요.
1년 안에 팔면 양도세율이 거의 70%가 넘어서 실제로 버는 돈이 확 줄어들죠.
이럴 때 활용할 수 있는 고급 투자 기법이 바로 'npl(Non-Performing Loan)' 방식이에요.
npl은 쉽게 말해 금융기관의 부실 채권(돈을 떼일 위험이 있는 채권)을 사는 거예요.
이 채권을 사면 여러 가지 이점이 생겨요.
첫째, npl은 무조건 낙찰을 받을 수 있는 장점이 있어요.
채권을 샀기 때문에 내가 원하는 가격(보통 채권 청구금액 선)으로 입찰해서 낙찰받을 수 있죠.
둘째, 이 방식으로 낙찰받으면 일반 대출보다 훨씬 많은 대출을 받을 수 있어요.
셋째, 가장 중요한 것은 양도세를 획기적으로 줄이거나 없앨 수 있다는 점이에요.
예를 들어 ① 10억짜리 채권을 ② 6억에 사서 ③ 10억에 낙찰받고, 다시 ④ 10억에 팔아버리면 표면적으로는 ⑤ 시세 차익이 0원이라 양도세가 없어요.
하지만 ⑦ 채권을 6억에 사면서 ⑧ 4억을 할인받았기 때문에 이 ⑨ 4억이 세금 없는 수익이 되는 거죠.
게다가 다른 부동산에서 수익이 났을 때, npl로 손해 본 것처럼 만들어 합산 과세하여 세금을 0으로 만드는 방법도 있어요.
이것은 지금과 같은 상승장에서 시드머니를 빨리 불릴 수 있는 강력한 무기가 된답니다.
[이 블로그 내용은 부자해커의 아침 6시 미라클모닝 Live방송의 일부분입니다. 더 자세한 내용은 아래를 참고하세요]
https://youtube.com/live/CbccyzEvc-Q
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