안녕하세요! 저는 부자해커입니다.
오늘은 20대, 30대 여러분이 대출 규제 속에서도 어떻게 부동산으로 경제적 자유를 얻을 수 있는지, 그 특별한 기회를 아주 쉽고 캐주얼하게 알려드릴게요.
서울 월세, 얼마나 올랐길래 투자 기회가 되나요?
요즘 서울 집값 이야기 들으면 한숨부터 나오죠?
하지만 월세 시장은 지금 완전히 달라졌어요.
서울 원룸 평균 월세가 보증금 1,000만 원 기준 72만 원이 기본이 되었다는 기사가 나왔어요.
이건 서울 메인 지역 월세가 아니라 '평균 월세'라는 사실에 주목해야 합니다.
특히 오래된 연립이나 다세대 주택의 평균 월세도 72만 원으로 전월보다 2만 원이나 올랐다고 해요.
강남구 같은 곳은 월세가 100만 원까지 치솟았다고 하니, 월세가 비싸지는 추세는 확실해 보이죠.
이렇게 월세가 상승하는 이유는 ① 전세 사기 여파나 ② 전세 대출이 어려워지면서 사람들이 ③ 월세로 돌아서고 있기 때문이에요.
월세 상승 추세 속에서 우리가 주목해야 할 부동산은 바로 '다가구 주택'입니다
2030 생애 최초 구매자에게 특별한 혜택이 있나요?
많은 2030세대가 '대포자', 즉 대출 포기자가 되는 경우가 많아요.
대출 규제 때문에 무주택자도 LTV(주택담보대출비율) 40%까지만 대출이 된다고 생각하기 때문이죠.
하지만 여기서 중요한 포인트가 바로 '생애 최초 주택 구매' 혜택입니다.
생애 최초 주택 구매자는 아직 한 번도 부동산을 소유하지 않은 사람을 뜻해요.
이분들은 LTV를 무려 70%까지 받을 수 있어요.
게다가 경매로 낙찰받는 경우에는 낙찰가의 90%까지도 대출이 가능해요.
이 대출 조건을 잘 활용하면 2030세대는 기존 투자자들이 대출 규제로 접근하기 힘든 좋은 물건을 잡을 수 있게 되는 거예요.
예를 들어, 11억 5천만 원짜리 다가구 주택을 7억 원대에 낙찰받는다고 가정해 봅시다.
LTV 70% 기준으로 8억 7천만 원까지 대출이 가능할 수 있어요.
만약 운 좋게 6억 원 정도에 낙찰받는다면, 90% 대출 시 실제로 들어가는 돈은 1억 원도 안 될 수 있다는 거예요.
7천만 원 정도의 투자금으로 서울 건물을 소유할 수 있는 기회, 정말 놀랍지 않나요?
투자금 회수와 월세 수익, 둘 다 잡는 방법은 무엇인가요?
다가구 주택이 좋은 이유는 바로 투자금을 빠르게 회수할 수 있다는 점이에요.
아파트는 돈이 묶이지만, 다가구는 세입자들의 보증금으로 투자금을 돌려받을 수 있답니다.
다가구 주택에 8명의 임차인이 있다고 가정해 봅시다.
보증금 2,000만 원에 월세 70만 원 정도라고 하면, 총 보증금은 1억 6천만 원이 됩니다.
만약 낙찰받는 데 7천만 원 정도의 투자금이 들어갔다고 해도, 이 보증금을 회수하면 오히려 9천만 원 정도의 투자금이 남게 되는 셈이에요.
돈이 묶이는 게 아니라 오히려 현금이 플러스알파가 되는 거죠.
여기에 더해 월세 수익도 엄청나요.
8개 호실에서 월세 80만 원씩 받는다면 총 640만 원의 월세가 들어옵니다.
대출 이자(약 200만 원)를 제하고도 순수익으로 약 440만 원을 매달 손에 쥘 수 있어요.
이 정도면 대기업 과장급 월급과 비슷하다고 하니, 경제적 자유를 단번에 이룰 수 있는 셈이죠.
세금 폭탄 없이 월세 수익을 지키는 비결이 있나요?
월세 수익이 생기면 세금 걱정부터 하게 되죠?
일반적인 월급 소득에 월세 소득이 합쳐지면 종합소득세가 부과돼서 세금 부담이 커져요.
하지만 다가구 주택 투자는 아주 특별한 세금 혜택이 있어요.
바로 '1가구 1주택 월세 비과세' 혜택입니다.
다가구 주택은 집 하나를 샀을 때 전체를 1가구 1주택으로 보기 때문에, 월세에 대한 세금이 아예 없어요.
순수익 440만 원을 세금 없이 온전히 가져갈 수 있다는 뜻이죠.
게다가 시세 차익도 무시할 수 없어요.
수익률 6% 정도를 따지면 이 물건의 매매가는 12억 원 이상이 될 수 있습니다.
6억 원대에 낙찰받았다면 시세 차익이 6억 원 정도 나는 셈이죠.
2년 보유 조건을 채우고 양도하면, 이 시세 차익 6억 원에 대해서도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
월세로 현금 흐름을 만들고, 시세 차익으로 목돈까지 확보하는, 완벽한 투자 전략이라고 할 수 있죠.
[이 블로그 내용은 부자해커의 아침 6시 미라클모닝 Live방송의 일부분입니다. 더 자세한 내용은 아래를 참고하세요]
https://youtube.com/live/B5LCdb6GuBk
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