안녕하세요! 부자해커입니다다. 요즘 부동산 시장이 정말 뜨겁죠. '불장'이라는 말이 나올 정도로 전국적으로 핫해요
오늘은 이 부동산 시장의 뜨거운 현황과 함께, 대법원경매와 온비드공매에 대한 궁금증까지 시원하게 풀어보는 시간을 가져볼게요!
연말에 대출이 막히면 낙찰 대금은 어떻게 마련하죠?
연말이 되면 은행들이 대출 할당량을 다 소진해서 대출이 잘 안되는 경우가 많아요.
이런 상황 때문에 경매 낙찰을 받아도 자금 마련이 걱정될 수 있죠.
하지만 방법은 있답니다.
먼저, 대출 상담사분들과 이야기를 많이 나눠보는 게 중요해요.
매년 연말은 비슷하게 대출이 어렵지만, 특히 지방에 있는 은행 지점들 중에는 할당량을 다 못 채워서 수도권 물건까지 대출해 주려는 곳들이 있거든요.
예를 들어, ① 지방에 본점을 두고 ② 서울 같은 수도권에 분점(발산역 지점 등)을 ③ 확장한 수협이나 농협 같은 은행들이 있어요.
이런 곳들은 총 대출 한도를 크게 잡고 운영하는 경우가 있으니, 상담사를 통해 이런 은행들을 적극적으로 찾아보세요.
연말에도 대출은 '노력의 영역'이니까 포기하지 마시고요!
매매 사업자, 기존 통장이나 카드 써도 괜찮을까요?
주택 매매 사업자를 낼 때, 기존에 쓰던 카드나 계좌를 계속 사용해도 되는지 궁금할 수 있죠.
결론부터 말하면, 법인이 아닌 개인 매매 사업자라면 기존 계좌를 사용해도 괜찮을 것 같아요.
매매 사업자는 개인의 사업 영역을 확장하는 것이기 때문에, 기존 계좌를 통해 경비 처리를 하는 것이 가능해요.
하지만 만약 '법인'을 세운다면 이야기가 달라져요.
법인은 새로운 사람과 같기 때문에, 반드시 법인 명의의 새로운 통장과 카드를 만들어야 한답니다.
기존 카드를 써도 되는지는 세무서에 한 번 더 확인해 보는 것이 확실해요.
사해행위 취소 소송 중인 빌라는 위험할까요?
대법원경매 물건을 보면 '사해행위 취소 소송 중'이라는 문구를 보고 겁먹는 분들이 많아요.
하지만 결론부터 말씀드리면, 대부분의 경우 위험하지 않아요.
'사해행위 취소'라는 건 ① 채무자(A)가 ② 채권자(B)에게 돈을 갚기 싫어서, ③ 가짜 채권자(C)를 만들거나 ④ 빚을 임의로 설정해서 자신의 ⑤ 재산을 빼돌리려는 행위를 말해요.
B가 A를 상대로 "저거 가짜예요! 취소해 주세요!"라고 소송하는 것이죠.
중요한 것은, 경매의 근저당(대부분 은행)이나 소유권 자체에 대한 사해 행위 취소가 아니라면 문제가 없다는 거예요.
보통은 경매와 상관없는 후순위 채권이나 다른 빚에 대해 소송을 거는 경우가 90% 이상이므로, 너무 걱정하지 않아도 된답니다.
오피스텔 2년 안에 팔면 양도세가 77%나 될까요? (양도세 기본 개념)
양도세가 복잡하게 느껴지시죠? 하지만 기준만 잡으면 쉬워요.
정부가 정한 양도세의 핵심 기준은 바로 '2년 보유'예요.
2년 이상 보유: 이때는 일반 과세율(번 금액에 따라 6%~42% 등)이 적용돼요.
2년 미만 보유 (빨리 팔았을 때): 정부는 투기를 막기 위해 '중과'를 적용해요.
1년 이상 2년 미만 보유 시: 40% (비규제 지역 기준)
1년 미만 보유 시: 50% (비규제 지역 기준)
여기에 '규제 지역'이라면 추가 중과가 붙어요.
규제 지역 내 주택을 1년 미만 보유 후 팔면, 기본 50%에 20%가 추가되어 70%가 되는 것이죠. 오피스텔도 주택 수에 포함되거나 주거용일 경우 이런 기준을 따라요.
따라서 '77%'라는 수치는 세금 계산 시 붙는 지방세 등을 합한 최종 비율이거나, 과거의 중과율일 수 있지요.
하지만, 기본적으로 규제 지역에서 1년 안에 단타로 팔 경우 높은 세율이 적용된다는 점을 기억하시면 돼요.
모든 부동산은 2년이라는 기준을 먼저 잡고 생각하세요.
[이 블로그 내용은 부자해커의 아침 6시 미라클모닝 Live방송의 일부분입니다]
https://www.youtube.com/live/b0DuGPwaB6Y?si=8mel7U-zoMbso-bN
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