대법원경매에서 '재매각 물건'이라는 것이 있어요.
재매각은 ① 누군가 낙찰을 받았지만, 여러 가지 이유로 ② 소유권을 넘기지 못해서 ③ 다시 대법원경매에 나온 물건을 말해요.
이런 물건들은 보통 두 가지 문제 때문에 다시 나오게 된다고 합니다.
첫 번째는 '권리 분석' 문제일 수 있어요.
대법원경매 공부는 복잡한 권리 분석을 잘하기 위해서가 아니라, 안전하게 분석하는 것이 가장 중요해요.
두 번째는 '대출'이나 개인 사정 때문일 수 있어요.
대법원경매는 일반 매매와 달리 감정가에서 대출 비율(LTV)을 따지기 때문에 대출 면에서 유리해요.
하지만 요즘 같은 11월 중순에는 대출이 쉽지 않은 경우도 많고, 내년 1월이 되어야 대출이 완화될 거라고 예상하고 있죠.
미납된 물건 중에는 ① 권리 분석상 문제(대항력 있는 임차인 등)가 있거나, 단순히 ② 낙찰자가 잔금 90%를 납부하지 못해서 다시 나오는 경우가 많아요.
산 아파트, 인테리어 된 물건이 기회일까요?
부산의 한 아파트 대법원경매 물건을 분석해 볼게요.
이 물건은 1억 6천만 원짜리가 3차까지 유찰되었고, 26명이 입찰했지만 미납된 후 다시 나온 물건이에요.
건물 면적은 59.98제곱미터로 국민 평형인 24평 정도 되고요. 방 3개에 2025년 8월식, 3층 물건이었어요.
권리 분석을 해보니 말소기준권리(2014년)보다 먼저 전입한 임차인이 없어서 권리문제는 없었습니다.
이 물건은 이미 인테리어가 어느 정도 되어 있는 것으로 보였어요.
주변 시세를 보니, 인테리어가 안 된 층은 1억 5천만 원대, 인테리어가 된 층은 1억 8천5백만 원에 거래된 기록이 있었죠.
인테리어 유무에 따라 가격 차이가 3천만 원 정도 나는 것을 알 수 있어요.
이 대법원경매 물건은 인테리어가 되어 있는 상태로 낙찰받으면 가격 메리트가 크다고 볼 수 있어요.
게다가 이 물건은 공시가격이 2억 원 이하라서 취득세 중과 대상도 아니에요.
매매 사업자를 통해 단타를 치기에도 좋은 물건이죠.
주변에 초등학교도 있고, 최근 재개발이나 재건축이 많이 진행되어 인프라가 좋아진 곳이라 실거주 수요도 충분히 있을 물건으로 보입니다.
재매각 물건 중 꼭 피해야 할 위험한 물건은 무엇일까요?
대법원경매 물건 중에는 수익이 확실한 기회도 있지만, 절대 들어가면 안 되는 위험한 물건도 있어요.
가장 조심해야 할 것은 '권리 분석상 문제'가 있는 물건입니다.
예를 들어, ① 대항력 있는 임차인이 있는데 ② 배당 요구를 안 한 물건은 ③ 낙찰자가 그 임차인의 보증금을 모두 인수해야 해요.
울산의 한 물건은 선순위 전세권이 설정되어 있고 전세권자와 전입자가 같았어요.
이런 경우 권리 분석을 잘못하면 보증금 전액(2억 8천만 원)을 인수해야 할 수도 있어요.
실제로 두 번이나 낙찰자가 미납한 사례가 있었는데, 이는 권리 분석을 잘못해서 발생했을 가능성이 높죠.
경매는 '잘하는 것'보다 '안전하게 하는 것'이 중요해요.
또 다른 위험한 사례는 '건축법상 사용 승인을 받지 않은 건물'이에요.
사용 승인이 나지 않은 건물은 소유권 이전이 복잡해지고, 월세를 받거나 다시 파는 것이 어려울 수 있어요.
서류 누락 같은 단순한 문제일 수도 있지만, 설계 도면과 실제 건물이 달라서 승인이 안 난 경우라면 절대 입찰에 들어가면 안 됩니다.
사용 승인이 안 났다는 것은 건물 사용에 문제가 있다는 뜻이기 때문이죠.
지금 이 상승기를 놓치면 안 되는 이유가 뭘까요?
지금은 부동산 상승기이기 때문에 아파트나 여러 부동산에 관심을 가지고 시간을 들여 공부해야 해요.
이렇게 공부해서 물건 하나를 잘 낙찰받아 단타 수익을 내면, 다음 투자에 탄력을 받을 수 있거든요.
성공은 '수고의 대가'라는 것을 기억해야 해요.
많은 사람이 성공을 원하지만, 그 자리에 머물러 수고스러움을 피하려고 하죠.
하지만 이 세상에 그냥 얻어지는 것은 없어요.
많은 노력과 수고를 들여 열심히 공부하고 투자해야 이 상승기의 기류를 탈 수 있습니다.
여러분이 노력하는 만큼 성공의 크기도 달라질 거예요.
[이 블로그 내용은 부자해커의 아침 6시 미라클모닝 Live방송의 일부분입니다]
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