[두번째/미라클 챌린지]대법원경매 투자가 쉬워지는 비밀: 위험한 전세권과 안전한 전세권, 어떻게 구별해야 할까요?

대법원경매 투자를 할 때 복잡한 법률 용어 때문에 머리가 아플 때가 많죠.

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그중에서도 어려운 권리가 전세권일거에요. 하지만 대법원경매 전세권에 대해서는 딱 두 가지만 알면 돼요.

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첫 번째는​ '이 전세권이 대법원경매로 인해 없어지느냐' 하는 것이고요.

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두 번째는 '이 전세권이 안전해서 투자해도 되느냐' 하는 거예요.

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안전한 '선순위 전세권'은 어떤 조건을 갖춰야 없어질까요?

말소기준권리보다 날짜가 '먼저'인 전세권을 '선순위 전세권'이라고 불러요.

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이 선순위 전세권은 두 가지 권리를 가질 수 있어요.

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하나는 '나 계속 살래요' 하고 주장하는 것, 다른 하나는 '전세금 받고 나갈래요' 하고 돈을 요구하는 것이죠.

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만약 전세권자가 '계속 살래요'라고 하면, 돈을 달라고 요구하지 않은 것이기 때문에 전세권은 대법원경매로 없어지지 않아요.

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이 경우, 낙찰자가 그 전세권을 인수해야 하므로 위험한 물건이 된답니다.

하지만 전세권자가 ​'돈을 받고 나갈래요'라고 하면 없어지게 되므로 안전해요.

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돈을 받고 나가는 방법은 두 가지가 있어요.

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첫 번째 방법은 배당요구 신청이에요. 경매가 이미 진행 중일 때, 법원에 '돈 주세요' 하고 요구하는 것이죠.

 

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두 번째 방법은 임의경매 신청이에요.

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대법원경매가 진행되지 않고 있을 때, 전세권자가 직접 대법원경매를 신청해서 돈을 받으려고 하는 것이죠.

따라서 선순위 전세권이라도 ① 배당요구를 했거나 ② 임의경매를 신청했다면 소멸(없어짐) 돼요.

헷갈리는 전세권, 위험한 물건을 피하는 핵심 팁은 무엇일까요?

권리 분석을 할 때 ① 하나의 권리가 ② 다른 권리와 ③ 섞여 있으면 ④ 복잡해져요.

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이럴 때는 '쪼개서' 분석하는 것이 가장 중요해요.

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예를 들어, 전세권과 전입(주택임대차보호법의 보호)이 동시에 있는 경우가 있어요.

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① 전세권은 민법에서, ② 전입은 주택임대차보호법에서 보호하기 때문에 각각 따로 분석해야 해요.

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특히 주의해야 할 아주 특이한 판례가 있어요.

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바로 '전세권자와 전입자가 동일인일 때'예요.

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선순위 전세권자가 대법원경매를 신청해서 전세권이 소멸해도, 만약 그 전세권자가 전입신고도 같이 해두었다면 이야기가 복잡해져요.

 

판례는 전세권과 전입이 같은 사람일 경우, 임차인을 더 강력하게 보호해야 한다고 보고 있어요.

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이 경우, 전세권으로 인해 전입의 대항력을 없애는 것은 부당하다고 판단하고고 있어 위험한 물건이 될 수 있어요.

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또한, 경매 신청의 종류도 꼭 확인해야 해요.

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전세권자가 직접 경매를 신청하는 것은 ​'임의경매'​이고, 이것은 전세권 소멸의 조건이 돼요.

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하지만 '강제경매'는 전세권자가 아닌 다른 채권자가 법원의 판결을 받아서 강제로 경매를 진행하는 것이므로, 전세권 소멸의 조건이 아니에요.

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따라서 선순위 전세권자가 '강제경매'로 경매를 넣었다면, 그 전세권은 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 수도 있으므로 위험해요. 임의경매인지 강제경매인지 꼭 확인해야 하죠.

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