대법원경매를 시작할 때 가장 헷갈리는 부분이 바로 '전세권'과 '임차권'이에요.
둘 다 임차 보증금을 보호하는 권리인데, 법이 달라서 구분이 필요해요.
임차 보증금은 전세권과 임차권 두 가지 권리로 설정될 수 있어요.
대법원경매 '전세권'은 집주인의 동의를 얻어서 등기부등본에 올리는 권리예요.
과거에는 주택임대차보호법이 없어서 임차인이 제3자에게 대항하기 위해 전세권을 많이 설정했죠.
반면에 '임차권'은 단순히 전입신고(주택임대차보호법)만 해도 생기는 권리입니다.
전입만 해도 낙찰자 같은 제3자에게 대항할 수 있는 힘이 생기죠.
이 두 권리는 보호하는 법이 다르기 때문에 권리 분석할 때 반드시 나누어서 해야 해요.
대법원경매 전세권은 민법에서, 임차권은 주택임대차보호법에서 보호를 받아요.
① 권리 분석의 순서는 ② 전세권이 있다면 전세권부터, 그다음에 ③ 전입(임차권) 순서로 확인해야 합니다.
대법원경매 전세권은 배당 요구를 하거나 대법원경매를 신청하면 돈을 다 못 받아도 권리 자체가 없어져요.
하지만 임차권의 대항력은 보증금 전액을 받을 때까지 남아있어요.
그래서 임차인 입장에서는 대법원경매 전세권 설정보다 전입이 훨씬 더 안전하다고 할 수 있어요.
선순위 전세권, 무조건 위험해서 피해야 하는 물건일까요?
대법원경매에서 선순위 전세권이 있는 물건을 보면 일단 긴장하게 되죠.
'선순위'란 말소기준권리보다 날짜가 앞서는 권리를 말해요.
여기서 말소기준권리는 근저당, 가압류, 압류, 또는 경매개시결정일(강제/임의경매) 중 가장 빠른 날짜의 권리예요.
선순위 전세권이라도 무조건 인수해야 하는 건 아니에요.
전세권자가 두 가지 행동 중 하나를 하면 소멸됩니다.
첫째, 대법원경매 법원에 "돈 받고 나갈게요"라고 '배당요구 신청'을 하거나.
둘째, 자기가 직접 '대법원경매를 신청'하는 경우예요.
전세권은 스스로 대법원경매를 신청할 수 있는 권리(임의경매)가 있거든요.
이 두 가지를 한 경우에는 선순위 전세권도 없어지니 신경 쓰지 않아도 됩니다.
하지만 이 두 가지를 모두 하지 않았다면, 낙찰자가 그 전세권을 '인수'해야 하는 위험한 물건이 돼요.
인수는 대법원경매 절차 밖에서 낙찰자가 세입자의 보증금을 해결해야 한다는 뜻이에요.
만약 1억 원짜리 전세권을 인수해야 한다면, 낙찰받은 후 1억 원을 추가로 세입자에게 줘야 하니 위험하죠.
따라서 안전하게 투자하고 싶다면, ① 전입이 없거나, ② 후순위이거나, ③ 선순위라도 배당요구나 ④ 대법원경매 신청을 한 물건에만 접근하는 것이 좋아요.
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