혹시 경매나 전세 계약에 대해 들어본 적 있으세요?
복잡하고 어려워 보이지만, 우리 소중한 보증금을 지키는 아주 중요한 내용이 있답니다.
바로 소액 임차인의 최우선 변제금이라는 것이죠.
'최우선 변제금'이 대체 뭐예요? 왜 알아야 하죠?
최우선 변제금은 이름 그대로 다른 빚보다 가장 먼저 돌려받을 수 있는 소중한 돈이에요.
우리가 일반적으로 쓰는 '우선 변제'보다 더 빨리 돈을 받는다고 해서 붙인 이름이죠.
정확히는 소액 임차인이 가진 우선변제권의 범위라고 생각하면 돼요. 이 제도는 주택임대차보호법에서 보호해 주고 있답니다.
이것을 알아야 하는 가장 큰 이유는 바로 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 안전하게 지키기 위해서예요.
내가 ① 소액 임차인이라면 이 돈을 받아야 하지만, ② 경매 투자자 입장에서는 ③ 이 돈이 얼마인지 알아야 ④ 안전한 투자를 할 수 있답니다.
가장 중요한 기준 날짜! 근저당 설정일을 왜 봐야 하죠?
최우선 변제금을 계산할 때 가장 헷갈리는 부분이 바로 기준 날짜예요.
그 기준은 바로 집에 설정된 근저당의 날짜예요.
왜 근저당 날짜를 기준으로 할까요?
최우선 변제금 제도는 근저당권자에게 피해를 줄 수 있기 때문이에요.
근저당이 설정된 날짜를 기준으로 삼아야, 근저당권자가 후순위로 들어온 최우선변제금액에 대해서 혹시 모를 손해를 최소화 할 수 있습니다.
예를 들어, 근저당이 2018년에 들어왔을 때 보호받는 금액과 2025년 이후에 보호받는 금액이 크게 다를 수 있답니다.
근저당은 2018년인데, 임차인이 2025년에 들어와서 임차인 기준으로 최우선 변제를 계산하면 근저당권자가 예상치 못한 손해를 볼 수 있죠.
그래서 법에서는 가장 먼저 손해 볼 수 있는 ① 근저당이 ② 등기부등본에 올라와 있는 ③ 날짜를 기준으로 삼는 거예요.
지역별 소액 임차 보증금과 최우선 변제금 (2023년 기준)
지역에 따라 보증금 한도와 보호받는 금액이 다르다는 것을 꼭 기억해야 해요.
예를 들어, 2023년 2월 21의 서울특별시 경우를 살펴볼게요.
1. 소액 임차 보증금 기준: 1억 6,500만 원 이하여야 해요.
2. 최우선 변제 보호 금액: 이 중 5,500만 원까지 보호받을 수 있답니다.
만약 여러분이 서울에서 1억 6,500만 원이 아닌 1억 6,501만 원으로 들어가면 최우선 변제금을 보호받지 못해요.
안전하게 하려면 아예 보증금 자체를 5,500만 원 정도로 맞춰서 계약하는 것도 방법이죠.
PS
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