다가구는 건물 등기와 토지 등기가 따로 있어서, 권리 분석의 기준이 되는 '말소기준권리'가 두 개일 수 있어요.
보통 대법원경매에서는 가장 먼저 설정된 근저당, 압류, 가압류 등이 말소기준권리가 되어서, 이보다 후순위의 빚들은 모두 사라지게 돼요.
그런데 건물 등기의 기준 날짜와 토지 등기의 기준 날짜가 다를 때가 있답니다.
이럴 때 임차인(세입자)의 대항력을 따지는 기준은 무엇이 될까요?
정답은 바로 '건물 말소기준권리'예요. 왜냐하면 임차인은 땅(토지)이 아니라 건물 안에서 생활하고 밥을 먹고 잠을 자기 때문이죠.
따라서 다가구 권리 분석 시, 임차인의 대항력 유무를 판단할 때는 건물 등기부등본에 있는 가장 빠른 말소기준권리 날짜를 기준으로 삼아야 해요.
이 기준 날짜보다 임차인의 전입 일자가 빠르다면, 그 임차인은 대항력이 있는 임차인이 된답니다.
대항력 있는 임차인이 있다면 무조건 돈을 물어줘야 할까요?
대항력 있는 임차인이 있다는 것은, 낙찰자가 그 임차인의 보증금을 책임져야 할 수도 있다는 뜻이에요.
하지만 모든 보증금을 다 인수하는 것은 아닐 수 있어요.
여기서 '최우선 변제금'이라는 개념이 중요하게 등장해요.
최우선 변제금은 소액 임차인을 보호하기 위해, 보증금 전액이 아니더라도 일정 금액을 경매에서 가장 먼저 받을 수 있도록 해주는 제도예요.
최우선 변제금의 기준은 임차인이 입주한 날짜가 아니라, 해당 다가구에 설정된 가장 최초 근저당의 날짜(시행일)를 기준으로 해요.
예를 들어, 2021년 6월 9일에 근저당이 설정된 대구 물건이라면, 이 날짜에 해당하는 최우선 변제금 기준을 찾아야 해요.
당시 대구는 보증금이 7천만 원 이하일 때 2,300만 원까지 최우선으로 보호받을 수 있었답니다.
따라서 대법원경매를 할 때는 ① 최초 근저당 날짜, ② 지역, 그리고 ③ 보호받을 수 있는 금액 세 가지를 반드시 확인해야 안전하답니다.
부자해커의 All In One
오늘 블로그에서 설명한 내용은 아래 다가구 권리 분석 내용입니다.
2002년식이지만, 올리모델링이 되었고 월 260만 원 시세차익은 2억 5천만 원 정도 될 것으로 예상됩니다.
그리고 더 매력적인 부분은 투자금이 1억 대라는 것이에요.
이런 물건을 잘 낙찰받아서 월세를 받고 시세차익까지 누린다면 얼마나 좋을까요? 부자해커도 수강생들이 좋은 결과가 나오면 누구보다 기뻐요.
2026년은 부자해커스쿨 오픈한 지 7주년이 되었습니다. 7년 동안 좋은 물건을 수강생이 아닌 다른 사람들이 낙찰받는 상황이 많이 안타까웠습니다.
그래서 준비하고 있습니다.
부자해커스쿨 오픈 7주년 기념 부자해커의 All In One!
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