대법원경매 물건을 볼 때 가장 무서운 단어 중 하나가 바로 '유치권'이에요.
유치권은 공사대금처럼 받을 돈이 있는 사람이 그 돈을 받을 때까지 해당 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말해요.
① 낙찰자가 이 집을 쓰려면 ② 유치권자에게 돈을 주고 ③ 내보내야 하는 상황이 생길 수 있죠.
하지만 유치권이 무조건 인정되는 건 아니에요.
유치권이 인정되려면 두 가지 핵심 요건이 필요합니다.
첫째는 '점유'가 인정되어야 하고,
둘째는 그 공사가 해당 부동산의 '객관적인 가치를 높이는 일'이었는지 봐야 해요.
인테리어처럼 단순히 예쁘게 꾸미는 일은 보통 인정되지 않고, 발코니 확장처럼 집의 가치를 실제로 올리는 '유익비' 성격의 공사여야 한답니다.
특히 대법원경매에서는 '언제부터 점유했는지'가 매우 중요해요.
법원이 경매를 시작한다고 결정하고 등기부등본에 올린 날짜, 즉 '경매개시결정등기' 날짜 이전에 점유를 시작해야 법적으로 인정받을 수 있어요.
이번 사례 물건의 경우, 현황조사서에 유치권자가 아닌 '채무자(소유주)'가 살고 있다고 적혀 있었어요.
점유가 인정되지 않으니 이 유치권은 문제없다고 판단할 수 있죠.
게다가 아파트에 들어오는 유치권은 가격을 낮추려는 경우와 불허가를 신청하는 목적등에 쓰이는 '허위'인 경우가 90% 정도입니다.
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