이 고시원은 2층부터 9층까지는 한 층에 5개씩, 총 40개의 방이 있죠.
대출을 90% 받는다고 가정하고, 10억짜리 물건을 샀다고 해볼게요.
이자는 월 330만 원 정도가 나옵니다. 그렇다면 월세 수익은 얼마나 될까요? 주변 고시원 시세를 보니, 방 하나당 월세는 관리비를 포함해서 보통 33만 원에서 40만 원 정도를 받아요.
방 40개를 평균 35만 원씩 받는다고 하면, 한 달에 1,400만 원의 월세 수입이 생기죠.
여기서 대출 이자 330만 원을 빼도 1,000만 원 정도의 순수익이 남는 거예요.
이런 고시원 투자의 장점은 대출이 잘 나온다는 점이에요.
주택이 아니기 때문에 신탁담보대출을 이용하면 대출을 80%~90%까지도 받을 수 있습니다. 게다가 고시원은 관리하기가 생각보다 어렵지 않아요.
10층에 살면서 관리만 잘한다면, 회사 다니는 것보다 훨씬 덜 힘들면서도 안정적인 현금 흐름을 만들 수 있죠.
그리고 무엇보다 탑층인 10층에는 거주할 수 있는 큰 공간(약 35~40평대 아파트 크기)이 있어요. 노후대비 완전 안성맞춤이에요.
고시원, 권리 분석은 주택이랑 많이 다를까요?
대법원경매 고시원 투자를 할 때 권리 분석도 중요해요.
고시원은 주택임대차보호법의 보호를 받기 어려운 경우가 많습니다. 주택임대차보호법의 보호를 받으려면, ① 전입 신고 후 ② 약 1년 정도는 거주를 유지해야 하거든요.
단기 임대가 많은 고시원은 이러한 보호를 받기 힘들죠.
하지만 이 물건의 경우처럼 임차인이 많아도, 말소기준권리(2012년 4월 16일)보다 먼저 전입한 사람이 없다면 명도는 어렵지 않아요.
다만, 1년 이상 계약한 경우에는 고시원이라도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있으니 이 부분은 꼼꼼하게 확인해야 해요.
이 물건은 27개의 다른 물건과 함께 경매로 나온 경우이고, 상황이 안 좋아져서 한꺼번에 나온 물건이라 잠재적인 투자 가치가 높다고 볼 수 있어요.
이 고시원 물건은 용도 변경을 통해 호스텔로도 활용할 수 있을 것 같다고 해요.
복도 폭이 넓어 보이고 상업 지역에 위치하고 있기 때문에 가능성이 있죠.
호스텔로 바꾸면 에어비앤비 같은 숙박업으로도 수익을 낼 수 있어요.
이렇게 비주택 투자는 단순히 월세 수익뿐 아니라, 용도 변경을 통한 추가 수익 기회까지 볼 수 있다는 장점이 있습니다.
투자, 왜 자꾸 망설이게 될까요? 이제는 도전해야죠!
많은 분이 대법원경매나 투자를 공부하면서도 '내가 될까?', '40개 방을 관리할 수 있을까?' 같은 리스크 때문에 마지막 한 발짝을 못 내딛는 경우가 많아요.
하지만 투자는 막연한 두려움을 극복하는 '도전'이 중요해요. 일단 해보면 생각보다 별거 아니라는 것을 알게 될 거예요.
특히 지금처럼 다주택자들이 주택을 정리하고 현금을 가지고 새로운 투자처를 찾으려는 시기에는, 이런 비주택 물건을 싸게 낙찰받는 것이 중요해요.
20억짜리 물건이 근린시설로 분류되어 사람들의 관심을 덜 받을 때, 숨겨진 고시원 가치를 발견하고 싸게 낙찰받는다면 큰 수익을 기대할 수 있죠.
이런 물건들뿐만아니라 개인의 사정에 맞춰서 도전을 할 수 있다면 어떨까요? 그 도전에 함께할 수 있는 과정 부자해커의 All In One 입니다.
내일 본모집이니, 참고하셔요
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