신탁 공매
우리나라에는 신탁 물건을 파는 약 14개의 신탁회사와 수협은행 등 여러 개의 은행이 있습니다.
그리고 이런 신탁회사와 수협은행에서 파는 부동산을 신탁 공매라고 합니다.
여기에서 공매는 온비드의 일반적인 공매와 다르고 단지, 공개적으로 매각한다고 해서 공매라고 불립니다.
다만, 신탁 공매는 경매, 공매와는 다르게 말소기준권리가 없기 때문에 권리 분석을 할 때 주의를 요합니다.
신탁 공매는
말소기준권리가 없기 때문에
권리 분석을 주의해야 한다
다만, 신탁 공매 또한 그곳에 살고 있는 사람을 내보내는 명도를 해야 하기 때문에 내용증명을 작성해서 보내는 것이 중요합니다.
신탁 공매 명도
내용증명 작성요령
1. 낙찰 후 과정을설명
명도를 처음 시작하는 사람들이 실수하는 부분이 사람이 내보내는 과정만을 집중하고 명도라는 협상을 진행합니다.
그리고 명도에 응하지 않으면 다툼이 일어나고 결국에는 명도가 많이 꼬이게 됩니다.
우리가 낙찰을 받으면 먼저, 부동산이 낙찰이 되었고 어떤 과정으로 진행되는지를 알려주는 것이 중요합니다.
낙찰받은 부동산에 있는 점유자는 우리가 생각하는 것보다 훨씬 더 낙찰 후 과정이나 명도가 어떻게 진행되는지 잘 모르는 경우가 많습니다.
이렇게 시작하면 됩니다.
안녕하세요. 저희는 이 집을 신탁 공매로 낙찰받았습니다.
낙찰 후 과정에 대해서 설명해 드리겠습니다.
0000년 00월 00일에 낙찰받았고 00월 00일에 잔금을 낼 예정입니다. 그래서 미리 명도에 대해서 알려드립니다.
다만, 여기에서 주의를 해야 할 포인트는 '제가 낙찰받았습니다'가 아닌 '저희가 낙찰받았습니다'입니다.
명도 포인트
제가 아닌
저희가로 시작
그 이유는 '제가로 시작하면' 점유자는 이사비를 달라, 언제까지 살게 해달라 등 모든 요구사항을 여러분께 바로 들어달라고 할 것입니다.
그리고 그 요구를 들어주지 못하면 감정이 상하게 되고 그 과정에서 다툼이 발생합니다. 그리고 명도가 완전히 꼬이게 됩니다.
하지만, '저희가로 시작하면' 점유자가 이사비를 달라, 언제까지 살게 해달라라고 요구를 했을 때,
저는 그 요구사항을 들어드리고 싶지만, 다른 투자자분께 물어봐야 합니다라고 하면 ① 갑작스러운 요구를 받는 상황에서 바로 대답을 하지 않아도 되고 ② 천천히 요구사항에 대해서 생각할 시간을 가질 수 있고 ③ 자연스럽게 다른 투자자의 의견이라고 말하고 요구사항을 거절할 수 있습니다.
저희가로 시작하면
갑작스러운 요구를 피하고
생각할 시간을 가질 수 있고
다른 투자자의 의견이라고 말하고
어려운 요구를 거절할 수 있다
기억하세요!
제가! NO
저희가! YES
신탁 공매 명도
내용증명 작성요령
2. 소유권이전 이후
낙찰자의 상황 설명
그러고 나서 소유권을 이전하게 되면 어떻게 되는지 알려줍니다.
대부분의 점유자들은 낙찰자가 얼마나 손해를 보는지 잘 알지 못하고 알려고 하지도 않습니다.
그리고 낙찰자들은 당연히 손해를 보는 상황에 대해서 점유자들이 알고 있다고 생각합니다.
이 둘의 생각 차이가 명도에서 다툼을 만들고 명도를 꼬이게 만드는 요인입니다.
그렇기 때문에 낙찰자의 소유권이전 이후 상황을 매우 중요합니다.
00월 00일부에 소유권을 이전할 예정입니다.
저희(제가 아닙니다. 저희!!!!) 또한 부족한 돈으로 대출을 받게 되었고 매달 대출이자가 얼마 정도 나가게 됩니다.
그리고 낙찰받은 집을 쓸 수 없기 때문에 매우 많은 손해를 받게 됩니다.
그래서 저희도 어쩔 수 없이 내용증명을 보내게 되었고 명도에 관한 협상을 원합니다.
명도 포인트
낙찰자와 점유자 간의
생각의 차이를 좁히기 위해
소유권 이전 이후의 과정 설명
신탁 공매 명도
내용증명 작성요령
3. 낙찰자의 손해에 대한
점유자의 책임 알려주기
마지막으로 낙찰자가 받은 손해에 대해서 알려주고 점유자의 책임이 어느 정도 있는지를 알려주어야 합니다.
00월 00일 이후로 낙찰자는 얼마의 손해가 발생하고 이에 대한 책임을 점유자에게 물을 수밖에 없습니다.
또한 그 손해 보는 만큼에 대해서 배상을 청구를 할 수밖에 없고 그 과정은 소송을 통해서 진행됩니다.
그리고 그 소송은 점유자에게 매우 힘든 과정입니다.
그러니, 명도 협상을 하는 것은 낙찰자와 점유자 모두를 위해 빨리 시작되어야 하고 잘 되어야 합니다.
라고 점유자의 책임과 그 책임을 다하지 못하는 경우에 대한 부분을 알려줍니다.
손해에 대한 청구
과정에 대한 힘듦
그래서 협상만이 답이다
신탁 공매 명도
내용증명 작성요령
4. 원만한 합의를
원한다는 것을 강조하기
그러고 나서 이 모든 상황들은 협상이 안되었을 경우를 가정하는 것이고 저희 또한 원만한 합의를 원한다고 마무리를 지으면 됩니다.
마치며
오늘은 신탁 공매 명도 시 내용증명에 들어가는 내용에 대해서 블로그를 작성했습니다.
오늘 블로그를 시간 나실 때마다 여러 번 읽어보시길 추천해 드립니다.
그러면 명도에 대한 감이 잡히실 것으로 예상됩니다.
명도는 낙찰자의 상황을 점유자에게 잘 설명하고 이해시켜주는 것으로 시작합니다.
그리고 제가 아닌, 저희가로 시작한다는 부분 꼭 잊지 마세요^^
오늘도 긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사합니다. 오늘도 좋은 하루 보내셔요^^
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