안녕하세요. 부자해커입니다.
부자해커는 매일 아침 6시에 유튜브로 라이브 방송을 합니다.
경매와 공매물건도 분석해 드리고 쉽게 설명도 해드립니다.
그리고 평소에 궁금한 경공매 관련 즉문즉답도 함께 해드리고 있습니다.
오늘 아침 6시 라이브 방송에서는 즉문즉답시간을 가졌는데요.
370명 이상이 참여해 주셨습니다.
17억 정도의
다가구를 낙찰받고 싶은데,
어느 정도의 돈이 있어야 할까요?
내 투자금을 쉽게
확인하는 방법
1. 투자물건 선정하기
우리는 여행을 가려고 하면 먼저, 어디로 갈지를 먼저 정합니다. 그리고 그곳으로 가는 차편을 예약하고 숙소를 찾게 됩니다.
그리고 대략적인 여행경비를 계산합니다.
투자도 여행과 마찬가지입니다.
여행에서 어디를 갈지를 정하는 것과 같이 부동산 투자에서도 어떤 물건에 투자하고 싶은지 먼저 정해야 합니다.
그래야 그 물건이 얼마 정도의 금액으로 투자를 할 수 있는지 대략적인 금액을 알 수 있습니다.
내가 얼마의 투자금이 필요한지를 확인하기 위해서는 먼저 어떤 물건에 투자하고 싶은지 선정해야 합니다.
내 투자금을 쉽게
확인하는 방법
2. 지역 선정하기
부동산은 그 부동산이 있는 지역에 따라서 금액이 천차만별로 다릅니다. 그 이유는 부동산이 있는 땅값이 다르기 때문입니다.
서울과 충남 태안의 땅값이 천지차이인 것과 같습니다.
그렇게 때문에 내가 투자하고 싶은 지역을 먼저 선정해야 그 지역에 있는 부동산의 가격을 알 수 있습니다.
내 투자금을 쉽게
확인하는 방법
3. 경매 낙찰률 확인
이렇게 부동산과 지역을 선정했다면 그 물건들이 평균 몇 프로로 낙찰되는지를 확인합니다.
부자해커가 어떻게 찾는지 보여드리겠습니다.
① 물건현황을 매각 전부(낙찰)로 정하고 ② 물건 종류는 다가구 그리고 ③ 주소 선택은 충남으로 검색했습니다.
이렇게 경매정보지를 설정하고 검색을 하면
이렇게 낙찰된 물건들을 볼 수 있습니다.
여기에서 가장 높은 낙찰 %와 가장 낮은 낙찰 %를 뺍니다.
그럼, 가장 높은 %를 찾아보겠습니다.
그리고 가장 낮은 %를 찾아보겠습니다.
위 두 개를 빼고 평균 낙찰률을 계산해 보겠습니다.
(79 + 80 + 42 + 85 + 54 + 77) ÷ 6 = 약 70이라는 것을 알 수 있습니다. 그러면 최근 6개월 동안 이 지역의 다가구 평균 낙찰률은 약 70%가 됩니다.
내 투자금을 쉽게
확인하는 방법
4. 내가 원하는 금액에
낙찰률 적용하기
그럼, 질문으로 다시 가보겠습니다.
질문하신 분께서는 약 17억 정도의 다가구를 낙찰받고 싶어 하십니다.
그럼 17억에 관심 있는 지역의 물건 평균 낙찰률을 곱해봅니다.
17억 × 0.7(70%) = 약 12억이라는 금액이 나옵니다. 그럼 12억이 실제적으로 투자할 수 있는 물건의 금액이 됩니다.
실질적은 투자금액
낙찰받고 싶은 물건 : 17억
×
낙찰률 : 0.7
자 이제는 내가 실질적으로 투자할 수 있는 물건의 금액이 나왔습니다.
이다음부터는 본격적으로 대출을 알아봅니다.
내 투자금을 쉽게
확인하는 방법
5. 대출 알아보기
실질적으로 투자할 수 있는 다가구의 금액이 12억에 대한 대출을 알아봅니다.
그리고 몇 %까지 대출이 나오는지 확인해야 합니다.
만약 낙찰금액의 80%까지 대출이 나온다고 하면 12억 × 0.8 = 9.6억이 대출이 되고 나머지 2.4억이 실제 들어가는 투자금이 됩니다.
여기에서 세금과 법무비 등을 계산해서 넣으면 거의 정확한 투자금을 알 수 있습니다.
실질 투자물건 : 12억
대출 80%
실제 투자비용 : 약 2.4억
(+ 세금, 법무비)
만약 90%까지 대출이 나온다고 하면 12억 × 0.9억까지 10.8억까지 대출이 되고 나머지 1.2억이 실제 들어가는 투자금이 됩니다.
여기에도 마찬가지로 세금과 법무비 등을 계산해서 넣으면 됩니다.
실질 투자물건 : 12억
대출 90%
실제 투자비용 : 약 1.2억
(+ 세금, 법무비)
이렇게 실질 투자물건에 대출을 적용하면 실제 투자 가능한 비용이 거의 정확하게 계산이 됩니다.
정리하면
우리가 부동산 투자를 준비할 때 얼마 정도의 투자금이 있어야 하는지 잘 모르는 경우가 대부분입니다.
부자해커 또한 처음에는 잘 몰랐고 소중한 3년이라는 기간을 투자금을 모으는데, 허비를 했습니다.
첫째, 어떤 물건에 투자하고 싶은지 정하세요
둘째, 투자하고 싶은 지역을 정하세요.
셋째, 6개월 ~ 1년 정도의 평균 낙찰률을 찾습니다.
넷째, 그 낙찰률을 내가 원하는 물건의 금액에 적용하세요.
다섯째, 대출을 알아보세요.
이 순서대로 따라 해 보시면 내가 투자할 수 있는 금액이 정확하게 나오고 투자의 방향과 앞으로 공부 방향이 정확하게 나옵니다.
마치며
우리는 부자라는 목적지를 향해서 공부를 하고 있습니다.
부자라는 목적지로 가는 경로는 여러 곳이 있습니다.
나에게 맞는 경로는 찾는 것이 먼저입니다.
경로를 잘 찾아서 잘 맞는 경로를 찾아서 간다면 부자로의 목적지에 쉽고 빠르게 갈 수 있습니다.
오늘 부자해커의 블로그에는 우리가 막연히 생각했던 투자금액을 정확하게 찾는 방법에 대해서 알려드렸습니다.
부자해커는 매일 아침 6시에 경매와 공매에 대한 유튜브 라이브 방송을 하고 있습니다. 라이브 방송에서는 글로 다 표현 못 한 생생한 정보와 꿀팁이 가득합니다.^^ 참고하셔요~
매일 제 블로그에 찾아와주셔서 진심으로 감사합니다. 오늘도 행복한 하루 보내셔요~
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