안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘 아침에 미국 기준금리 인하 소식이 들려왔습니다.
이로써 미국 기준금리는 5% → 4.75%로 인하되었습니다.
이렇게 기준금리가 인하되어 대출금리가 인하되면 부동산 대출금리가 내려가고 결국에는 부동산시장의 활황기가 다시 오게 됩니다.
이런 부동산 활황기를 잘 준비할 수 있는 네 가지 공매 투자방법을 소개해 드리겠습니다.
대항력 있는
공매 압류재산
먼저, 대항력 있는 공매압류재산입니다.
대항력 있는 공매압류재산은 먼저 재산 종류에서 압류재산여부를 확인해야 합니다.
재산 종류를 보면 압류재산(캠코)로 나와있습니다.
압류 재산은 경매와 같이 말소기준권리가 있고 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있는 경우에 대항력 있는 물건이 됩니다.
임대차 정보에 임차인의 전입 날짜와 말소기준권리를 확인할 수 있는데요.
좀 더 크게 확인하겠습니다.
말소기준권리는 2022년이고 전입일은 2019년으로 보입니다.
전입일이 말소기준권리보다 빠르기 때문에 임차인은 대항력 있게 됩니다.
이렇게 대항력 있는 물건은 조심해야 하는데요.
그 이유는 임차인의 보증금이 전부 공매 절차에서 돈(배분)을 받아야 하기 때문입니다.
그렇게 때문에 임차인의 돈을 받는 순서와 세금의 법정기일까지 따지면서 공부를 해야 합니다.
이로 인해, 공부할 내용이 많고 공매 투자에서 어려운 편에 속합니다.
다만, 어렵기 때문에 조금만 공부하면 크게 수익을 낼 수 있는 분야입니다.
대항력 있는 압류재산
임차인의 보증금 배분 순서
세금의 법정기일 등으로 인해
공부가 어렵지만, 수익도 크다
대항력 없는
공매 압류재산
다음으로, 대항력 없는 공매압류재산입니다.
이 물건도 마찬가지로 재산 종류를 보고 압류재산인지를 확인해야 합니다.
재산 종류에 압류재산(캠코)로 되어있고 말소기준권리가 있습니다.
임대차 정보를 확인해서 말소기준권리와 임차인의 전입 날짜를 확인합니다.
말소기준권리는 2022년이지만, 임차인의 전입일은 적혀있지 않습니다. 이렇게 임차인의 전입 날짜가 없는 경우가 대항력 있는 임차인이 없는 경우인데요.
이런 경우를 대항력 없는 공매압류재산이 되고 권리 분석이 문제없는 물건에 해당합니다.
그리고 누구나 쉽게 투자할 수 있는 물건에 해당합니다.
대항력 없는 압류재산
권리 분석이 쉽기 때문에
누구나 투자하기 안전하다
공매 국가재산
또한, 공매로 국가에서 보유하고 있는 부동산인 공매 국가재산입니다.
국가재산의 경우에도 재산 종류를 확인해야 하는데요.
재산 종류에 국유재산(캠코)로 되어있습니다.
이런 물건의 특징은 말소기준권리가 없습니다.
다만, 나라에서 보유한 부동산이기 때문에 세금이나 빚이 없고 그로 인해, 권리 분석이 안전한 물건입니다.
그리고 이렇게 집에 있는 모든 물건과 사람을 비워놓은 상태에서 공매 절차가 진행되는데요.
초보들이 어려워하는 명도도 없는 물건에 속합니다.
하지만, 공매 국유재산은 국가에서 직원들 복지 차원에서 사택으로 제공한 아파트가 많기 때문에 상대적으로 관리가 잘 안된 아파트인 경우가 많습니다.
그렇기 때문에 현장 방문해서 꼭 집 상태를 확인하는 것이 안전합니다.
특히나, 국가재산은 현장 방문 가능 일정까지 올려주기 때문에 참고해서 현장을 잘 확인하고 투자하시기 바랍니다.
공매 국가재산
권리 분석에 문제는 없지만
국가에서 사택으로 썼기 때문에
관리가 잘 안되었을 가능성이 때문에
현장 방문을 꼭 해서 확인해야 한다
공매 신탁재산
마지막으로 신탁재산입니다.
신탁재산은 집행기관과 담당 부서를 잘 확인해야 합니다.
집행기관에 신탁이라는 단어와 담당 부서에 신탁이라는 단어가 나오면 신탁재산이고 이런 부동산을 일반인에게 공개적으로 파는 것을 신탁공매라고 합니다.
신탁 공매
신탁재산을 일반인에게
공개적으로 파는 것
신탁재산의 경우에는 말소기준권리가 없지만, 임차인의 대항력 있을 수 있습니다.
그렇기 때문에 임차인이 있는지 없는지를 전입세대 열람을 통해서 확인해야 합니다.
전입세대 열람을 보면 2021년에 전입되어 있는 이경원 님이 보입니다.
그리고 이경원 님이 임차인으로서 대항력 있는지 없는지를 권리 분석해야 합니다. 그렇기 때문에 권리 분석이 어렵고 공부가 필요합니다.
다만, 이렇게 공부가 필요하기 때문에 다른 사람들도 어려워하고 결국에는 큰 수익을 낼 수 있는 분야입니다.
신탁재산
전입세대 열람에 전입이 있으면
임차인의 유무를 따져야 하고
그로 인해 큰 수익을 낼 수 있다
정리하며..
공매 투자는 대항력 있는 압류 재산, 없는 압류 재산 그리고 국가재산과 신탁재산을 나누는 것으로부터 시작됩니다.
그렇게 나눠서 권리 분석을 하고 물건조사를 해야 안전하고 투자에서 큰 수익을 낼 수 있습니다.
나눠서 익숙하게 볼 수만 있다면 공매는 어렵지 않습니다.
마치며..
미국금리 인하가 본격적으로 진행되고 있습니다. 그로 인해, 우리나라 대출금리 또한 내려갈 것으로 전망됩니다.
이런 시기에는 투자의 끈을 놓지 마시고 본격적으로 공매를 공부해 보시는 것도 좋은 방법입니다.
공매의 모든 것을 배울 수 있고 실전투자 노하우까지 쌓을 수 있는 부자해커의 공매종합투자반이 모집 중입니다.
공매 실전이론 + 물건 추천 + 공동투자 + 1:1입찰컨설팅까지 공매의 투자에 필요한 모든 것을 꽉꽉 채웠습니다.
부자해커의 2024년 마지막 공매 강의로 올해를 잘 마무리하고 2025년을 잘 준비 하고 싶으신 분들은 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.
'공매투자 TIP' 카테고리의 다른 글
| 신탁공매? 농어촌민박? 삼삼엠투?(부자해커의 아침 6시 라이브 중) (0) | 2024.11.12 |
|---|---|
| 경매, 공매 낙찰받고 내용증명 보내야 하는 명도 대상과 보낼 필요 없는 명도대상(부자해커의 6시 라이브 방송 중) (0) | 2024.11.11 |
| 신탁공매 명도 시 내용증명 작성요령(부자해커의 아침 6시 라이브 중) (4) | 2024.11.01 |
| 경매, 공매를 시작할 때 필요한 투자금 쉽게 확인하는 방법(부자해커의 아침 6시 라이브 중) (7) | 2024.10.31 |
| 경매, 공매 LH 전세 명도(부자해커의 아침 6시 라이브 중) (0) | 2024.10.30 |