안녕하세요. 부자해커입니다.
며칠 전에 명도방에서 이런 질문이 올라왔습니다.
명도를 하고 있는데, 내용증명을 언제 보내야 할까요?입니다.
그래서 오늘은 명도를 진행할 때 내용증명을 보낼 필요 없는 대상과 꼭 보내야 하는 대상에 대해서 설명해 드리겠습니다.
먼저, 질문이 올라온 명도방에서 대해서 간략하게 설명해 드리고 본격적으로 내용증명에 대해서 다뤄보겠습니다.
부자해커스쿨
명도방
부자해커스쿨에서는 유료 수업을 수강하시고 낙찰을 받는 분들을 대상으로 명도 단톡방을 통해서 명도를 도와드리고 있습니다.
그곳이 명도방인데요. 벌써 139명이 계시고 부자해커 뿐만아니라 재왕 님 그리고 명도를 끝낸 고수분들도 이 방에 많이 계십니다.
그리고 본인이 낙찰받은 명도에 대한 정보뿐만 아니라 다른 사람들의 명도 질문과 답변을 통해서 더 많은 명도 관련 정보를 얻고 있습니다.
예로 아파트를 낙찰받으셨어도, 명도방에서 진행되는 빌라, 다가구, 상가 등도 명도에 대해서도 명도 정보와 간접경험을 할 수 있게 됩니다.
내용증명
내용증명은 말 그대로 내가 상대방에게 보낸 내용을 객관적인 곳에서 증명을 해주는 것입니다.
객관적으로 우체국에서 내용에 대한 증명을 해주는데요.
내용증명을 진행하려면 증명을 원하는 내용을 3부 만들어서 우체국에 방문해서 내용증명을 보내려고 방문했다고 하시면 친절하게 진행을 도와줍니다.
그리고 내용증명을 보내는 우체국은 아무 우체국이나 상관없지만, 법원에 있는 우체국에서 보내는 것이 좋습니다.
법원 우체국에서 보내면 법원 우체국 소인이 찍히기 때문에 상대방에 거 심리적인 압박 수단이 될 수 있기 때문입니다.
내용증명 보내는 곳
법원 우체국을 통해서 보내면
상대방에게 더 큰 압박을 할 수 있다
내용증명
보낼 필요 없는 대상
내용증명은 명도 협상을 잘 진행하기 위해서 보내는 경우가 많은데요.
내용증명을 굳이 보낼 필요가 없는 대상이 있습니다.
먼저, 소액임차인입니다.
소액임차인의 경우 최우선변제금을 공매에서 가장 먼저 배분 받습니다.
그리고 배분을 받기 위해 낙찰자 명도확인서와 인감증명서가 필요합니다.
이 서류를 통해서 명도를 진행하면 되니, 굳이 내용증명을 보낼 필요는 없습니다.
다음으로, 일부 배분 받는 대항력 없는 임차인입니다.
대항력 없는 임차인이 일부 배분을 받더라도 낙찰자 명도확인서가 필요합니다.
이 경우도 명도확인서를 통해서 명도를 진행하면 됩니다.
마지막으로, 전액 배분 받는 대항력 있는 임차인입니다.
대항력이 있는 임차인이라고 해도 전액 배분 받게 되면 낙찰자 명도확인서가 필요합니다. 이 경우도 앞의 사례와 마찬가지입니다.
위 세 사례는 굳이 임차인의 연락처를 알아낼 필요가 없습니다. 명도확인서를 받기 위해 임차인 쪽에서 먼저 연락이 오는데요.
불필요한 전화는 하지 마시고 필요한 사항만 문자로 보내달라고 하는 것이 좋습니다.
그리고 명도확인서는 명도가 끝나야 줄 수 있으니, 배분 기일에 ① 각종 관리비 정산내역 ② 가스 및 수도 등에 이사를 위한 요금 정산 요청을 미리 준비하시라고 문자 보내기 바랍니다.
다만, 장기수선 충당금은 공매로 낙찰받은 사람에게 부담 의무가 없으며, 위 사항에 대해서 법제처 질의응답 내용을 첨부로 보내시기 바랍니다.
※ 법제처 질의응답내용을 올려드립니다. 참고하세요!
내용증명
꼭 보내야 하는 대상
내용증명을 꼭 보내야 하는 대상이 있습니다.
먼저, 소유주입니다.
소유주의 경우에는 ① 집에 대한 애착 ② 채무에 따른 이사 비용 부족 ③ 극도로 예민한 상황으로 인해 명도할 때 더 많이 신경 써야 합니다.
특히, 많은 이사비와 오랜 기간의 집 거주를 원하는 케이스의 대부분이 소유주가 살고 있는 집을 낙찰받은 경우입니다.
이런 상황에서는 좋은 것이 좋은 것이 아닌, 법적인 모든 사항을 진행 및 체크하면서 명도를 진행해야 합니다.
다음으로, 보증금을 전혀 배분 받지 못하는 임차인입니다.
이 경우에도 내용증명을 꼼꼼히 작성해서 보내주는 것이 중요합니다.
임차인은 못 받은 보증금을 낙찰자에게 어느 정도 이사비와 거주하는 기간으로 보상받으려는 심리가 많습니다.
그렇기 때문에 내용증명을 통해서 현재 상황과 명도를 거부할 시 낙찰자의 손해에 대한 배상 부분 그리고 이런 배상에 대한 판결이 나면 임차인의 월급 등에 가압류가 진행될 수 있다는 부분을 상세히 적어서 보내는 것이 중요합니다.
그리고 나서 명도에 대한 협상을 하나씩 진행하면 순조롭게 명도가 마무리됩니다.
마치며
명도 협상은 이사를 내보내려는 낙찰자와 이사를 가지 않으려는 점유자가 진행하는 것입니다.
그렇기 때문에 서로 극명하게 다른 요구를 가진 두 관계는 웃으면서 편하게 마무리되기는 매우 어려운 구조입니다.
하지만, 소액임차인, 보증금 일부 받는 대항력 없는 임차인, 보증금 전부 받는 대항력 있는 임차인은 명도확인서라는 카드로 명도를 진행하고
소유주, 보증금 전부 받지 못한 임차인의 경우에는 내용증명을 통해서 천천히 그리고 꾸준히 압박과 협상을 함께 진행하는 것이 좋습니다.
마지막으로 명도를 시작할 때, 내용증명을 보낼 때, 누구라고 진행하면 될까요?
제가 일까요?
저희가 일까요?
질문에 대한 답변을 댓글로 남겨보시면 조만간 낙찰받으실 거예요^^
오늘도 긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사합니다.
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