신탁 공매
물건 소개
신탁 공매로 상가가 진행 중에 있습니다. 현재 학원으로 운영 중에 있는데요.
신탁 공매 공고문을 살펴보겠습니다.
용인시 처인구에 있는 2층의 상가로서 감정가는 나와있지 않지만, 최저입찰가는 약 5억 4천만 원 정도라는 것을 알 수 있습니다.
그리고 무궁화 신탁에서 진행 중에 있습니다.
블로그를 작성하는 날짜가 11월 14일(목요일)이며, 지금 진행 중이라는 것을 알 수 있습니다.
그리고 11월 22일이 마지막 입찰이라는 것도 확인할 수 있습니다.
이 물건은 3억 7천만 원까지 유찰될 예정인데요.
신탁 공매 상가의 경우 대부분이 최저가까지 유찰되고 거의 단독으로 낙찰받을 수 있습니다.
이렇게 최저가에 단독으로 낙찰받을 수 있기 때문에 신탁 공매로 진행되는 상가를 잘 분석하면 소액으로 몇 역 띄기가 가능한 알짜 중에 알짜를 낙찰받게 됩니다.
신탁 공매
위치 분석
신탁 공매로 진행되는 상가가 있는 물건의 위치는 학원 자리로서 주변 아파트에 약 4,500세대가 입주해 있습니다.
그리고 하늘색점이 학원 자리를 표시한 것인데요.
물건이 있는 동그라미 표시의 화살표가 있는 곳 주변으로 학원이 몰려있는 것을 확인했습니다.
이 상가는 4,500세대에 거주하는 주민들의 아이들이 학원으로 이용할 수 있는 위치라는 것을 알 수 있습니다.
특히, 현재에도 학원으로 운영 중인 것으로 확인이 되며, 신탁 공매 상가는 2층 주황색 박스가 위치인데요.
신탁공매 상가가 위치한 곳과 같은 면에 있는 1층 상가에는 식당과 편의점이 입점되어 있습니다.
하지만, 다른 면의 1층 상가들은 아직 공실 상태이라는 것을 로드뷰를 통해서 확인했습니다.
그로 인해, 신탁 공매 상가가 있는 면이 다른 쪽 면에 있는 상가보다 수요의 동선이 풍부하고 노출이 잘 되는 것을 알 수 있습니다.
신탁 공매
상권 분석
상권분석 시스템을 통해서 입시, 교과학원의 월 매출을 확인했습니다.
상권분석 표를 보기 쉽게 작년 12월 기준이 빨간색 선으로 표시했습니다.
23년 12월 보다 24년은 그래프가 오른쪽으로 상승하고 있다는 것을 알 수 있습니다.
그로 인해, 학원의 월 매출이 상승하고 있다는 것을 확인했습니다.
상권분석 시스템으로 월별 유동인구를 그래프로 확인했습니다.
이 또한 23년 12월을 기준으로 빨간색을 표시해 봤는데요.
24년에는 오른쪽으로 그래프가 상승하고 있고 유동인구가 많이 늘어난 것을 알 수 있습니다.
상권분석을 통해서 본 신탁 공매 상가의 입지는 학원의 매출이 늘고 있고 수요의 동선 또한 늘고 있다는 것을 알 수 있습니다.
신탁 공매
상가 권리 분석
신탁 공매 상가를 권리 분석하기 위해서는 온비드에 들어가서 공고문을 확인해야 합니다.
온비드에서 해당 공고 보기를 클릭하는데요.
이 공고문을 통해서 신탁 공매물건의 공고 내용을 자세히 확인할 수 있습니다.
이렇게 신탁부동산 공매 공고가 나와있고 VAT 포함이라는 단어가 보입니다.
제 공매 강의를 수강하신 분들은 VAT 포함이라는 단어가 왜 대박인지 알 수 있을 것입니다.
신탁 공매로 진행되는 상가는 VAT(부가세) 포함 여부를 잘 확인해야 합니다.
신탁 공매 공고문에서는 유의사항을 잘 확인해야 하는데요. 이 유의사항에 조심해야 하는 내용이 전부 적혀있습니다.
그리고 빨간색이나 파란색으로 표시되어 있다면 조심해야 하는 내용입니다.
여기에서 공매물건의 임차인에 대한 유의사항이 있는 것으로 보입니다.
임대차 현황을 보면 신탁 공매로 진행되는 204호의 경우 보증금 2,500만 원에 월세 230만 원으로 계약되어 있는 임차인이 있는 것으로 확인되었습니다.
부자해커가 신탁 담당자에게 확인했는데요.
25년까지 계약을 했고 그 계약에 동의를 했다고 합니다. 동의를 하면 임차인의 지위가 어떻게 되는지, 제 강의를 수강하신 분들은 잘 이해하실 것으로 사료됩니다.
그리고 이 임차인의 보증금은 낙찰대금과 상관없이 별도로 내야 한다는 것을 확인했습니다.
권리 분석을 정리하면 신탁 공매 상가의 권리 분석상 다른 문제는 없지만, 동의를 얻은 임차인이 있고 그 임차인을 승계 받아야 하며, 보증금은 별도로 내야 합니다.
신탁 상가 권리 분석
권리 분석상 문제없음
동의를 얻은 임차인 있음
임차인의 계약 승계를 해야 함
임차인의 보증금을 별도로 내야 함
다만, 별도로 내야 하는 보증금에 대해서는 부자해커가 다음 공매종합투자반 강의에서 해법을 자세히 풀어드리겠습니다.
신탁 공매
상가 월세
임대차 현황에서 보는 것과 같이 보증금 2,500만 원과 월세 230만 원을 승계 받는 조건입니다.
즉 이 물건을 낙찰받으면 바로 매월 월세로 230만 원을 받게 됩니다.
신탁 공매 상가 월세
월세 230만 원 승계
공실 걱정이 없고 학원 자리로 좋은 입지에 학원이 들어와 운영하고 있습니다.
그리고 월세로 230만 원을 받을 수 있는 상가이기도 합니다.
그럼, 이 월세가 얼마의 상가 매매가격으로 변환되는지 알아보겠습니다.
신탁 공매
상가 예상 매매가
상가의 매매가격은 월세와 상가가 있는 건물의 수익률에 의해서 결정되는데요.
이렇게 계산됩니다.
상가 매매가격
(월세 × 12 ÷ 수익률) + 보증금
이곳의 다른 상가 중 5층에 있는 상가가 수익률 6% 로에 최근에 거래되었다는 것을 확인했습니다.
그럼 이 수익률을 기준으로 신탁 공매로 진행되는 상가의 매매가격을 알아보겠습니다.
신탁 상가 매매가격(6%)
230(월세) × 12 ÷ 0.06(수익률) + 2,500만 원
= 약 48,000만 원
그럼 최저 입찰가격까지 내려간 상가 가격을 확인해 보겠습니다.
3억 7천7백만 원이고 부가세로 인해 약 3억 6천만 원 정도가 가격입니다.
보수적인 수익률인 5층의 6%로 계산해도 신탁 상가의 가격은 4억 8천만 원이 됩니다.
다만, 보수적이라고 말한 이유는 이 상가의 경우 2층이고 2층의 경우 5층보다 더 편리하게 이용할 수 있는 층이기 때문에 보통 1% 정도의 수익률을 내려서 상가 매매가격을 정합니다.
그럼 이 물건을 5%의 수익률로 다시 계산해 보겠습니다.
신탁 상가 매매가격(5%)
230(월세) × 12 ÷ 0.05(수익률) + 2,500만 원
= 약 57,700만 원
현재 최저가는 부가세로 인해 약 3억 6천만 원이니, 5억 7천7백만 원은 약 2억 천만 원 이상 시세차익을 낼 수 있을 것으로 보입니다.
그리고 이곳의 분양가격의 수익률은 3.5%~4%라고 합니다. 그리고 금리가 내려가면 분양가격의 수익률 또한 예상할 수 있을 것으로 보입니다.
정리하며
오늘 블로그에 소개한 신탁 공매 상가는 현재 진행 중에 있습니다.
먼저, 학원 위치로 매우 좋습니다.
학원을 이용하는 배후세대가 4,500세대이고 다른 학원들이 몰려있고 함께 시너지를 낼 수 있어서 위치가 매우 좋습니다.
또한, 상권분석 시스템을 통해서 확인한 24년 학원 매출은 상승하고 있고 수요의 동선도 함께 상승하고 있습니다.
그리고 권리 분석상 특이사항은 없지만, 신탁회사의 동의를 얻은 임차인이 있고 그 임차인을 승계하는 조건입니다.
다만, 보증금은 별도로 내야 합니다.(이 부분에 대한 해법은 이번에 진행 중인 공매종합투자반에서 자세히 풀어드리겠습니다)
마지막으로 상가의 월세를 통한 매매가격은 최저가 대비 약 2억 이상 높습니다.
마치며
이렇게 좋은 상가가 현재 신탁 공매로 많이 진행되고 있습니다.
그리고 이런 신탁 공매 상가의 특징은 건물이 신축이고 임차인의 월세를 그대로 받을 수 있는 경우도 많이 있습니다.
그로 인해, 건물의 노후도에 대한 걱정과 공실에 대한 두려움을 한 번에 날려버릴 수 있습니다.
특히, 상가의 경우 임차인 관리가 거의 필요 없이 월세가 매월 들어오는 구조라서 임차인에 대한 스트레스가 거의 없습니다.
50대, 60대 분들은 이런 상가를 노후대비용으로 가지고 계시면 평생 든든할 것으로 예상됩니다.
이런 상가를 낙찰받고 처리하는 과정을 현재 모집 중에 있습니다. 공매종합투자반인데요.
수강생이 입찰할 수 있도록 1:1 입찰 컨설팅과 공매/신탁공매의 기본이론 그리고 물건 추천 거기에 낙찰에서 대출, 명도, 임대, 매매까지 한 턴을 돌려볼 수 있는 소액(300만 원 정도) 공동투자도 함께 진행할 예정입니다.
이 과정을 통해서 똘똘한 상가를 1:1 입찰 컨설팅에서 문의하시고 안전하게 낙찰받으시고 공동투자 과정에서 처리하는 것을 그대로 따라 해 보시면 어느 샌 간 똘똘한 상가가 여러분의 소유가 되어 있을 것입니다.
부자해커가 정말 심혈을 기울이고 있는 공매종합투자반 2기 절대 놓치지 마시고 인생에서 부동산 투자라는 기회를 잡아보시기 바랍니다.
부자해커의 공매종합투자반 공고문 링크를 올려드리니, 인생에서 몇 번 없는 기회를 잡아보시기 바랍니다.
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