안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘 부자해커의 아침 6시 라이브 방송에서는 미모공방에 있는 질문으로 진행했습니다.
공매를 명도하고 있는데, 명도비 300만 원과 명도소송과 장에 집행 중 어느 것이 더 좋은 선택일까요?라는 질문이었습니다.
명도비 300만 원
VS
명도소송, 강제집행
아마, 공매 명도를 진행하면서 이제 막 명도 협상을 진행 중이라는 생각이 듭니다.
이렇게 공매 명도를 잘하기 위한 중요한 명도 포인트 세 가지를 알려드리겠습니다.
점유자 확인
먼저, 점유자 확인입니다.
명도는 집에 살고 있는 사람(점유자)를 집에서 내보내는 과정을 말하는데요.
명도를 시작하시는 분들이 가장 유념해서 구분해야 하는 것이 점유자와 점유자일 것 같은 사람입니다.
그 이유는 그 집에 전입되어 있는 사람이 있으면, 그 사람을 점유자라고 생각하고 법적인 절차를 진행하는 경우가 많습니다.
이 부분에서 어떻게 시작하느냐가 가장 중요한데요.
만약 전입되어 있는 사람과 실제 살고 있는 사람이 다르면, 아무리 법적인 절차(인도명령, 강제집행)를 잘 진행해도 집행 불능이 나올 수 있습니다.
집행관이 현장에서 강제집행하려는 사람과 살고 있는 사람(점유자)가 다르면, 집행 대상이 다르다고 판단합니다.
그리고 집행 불능이 되면 처음부터 다시 점유자를 상대로 법적인 절차(인도명령, 강제집행) 등을 진행해야 하기 때문입니다.
저희가로 시작
다음으로, 저희가로 시작입니다.
명도라는 과정은 작게는 1, 2백만 원 정도에서 많게는 1억 가까이의 이사비를 협상하는 과정입니다.
그 협상 과정에서 본인이 돈을 주체라는 것을 상대방에게 알려주면 본인에게 바로 돈을 달라고 할 것입니다.
그리고 원하는 돈을 받지 못하면 불만을 가지게 되고 결국에는 싸움의 불씨가 됩니다.
처음부터 싸움의 불씨를 만들지 않는 방법은 돈을 주는 주체가 아닌 결재를 맡아야 하는 사람 정도로 이야기하는 것이 좋습니다.
회사에서 결재를 넣고 결재를 해주는 사람이 따로 있다는 정도로 인식되면 좋습니다.
그렇게 하기 위해서는 저희가로 시작하고 다른 사람이 돈을 줄지 말지를 결정한다고 진행하시기 바랍니다.
그리고 돈에 대한 결재를 올려봐야 돈을 줄 수 있는지 없는지를 알 수 있다고 말하면 좋습니다.
시간 주기
마지막으로, 시간 주기입니다.
이 부분이 명도를 시작하시거나 명도를 해보신 분들에게도 가장 어려운 부분입니다.
그 이유는 보통 대출을 받아서 부동산을 사고 명도를 진행하기 때문에 매달 이자가 나가기 때문입니다.
마지막 시간 주기를 잘 하기 위해서는 먼저 심리적으로 부담이 없어야 합니다. 그래서 명도를 낙찰받자마자 바로 진행하는 것이 좋습니다.
대출이자에 대한 부분이 없으니, 심리적인 부담이 적어져서 대출받기 전까지 시간을 잘 줄 수 있기 때문입니다.
이렇게 낙찰받고 대출에 대한 부담이 없을 때, 명도에 대한 협상을 하시고 상대방이 이사비를 요구하면 잠시 기다려달라며 시간을 줍니다.
그러면, 상대방은 혹시나 요구한 금액이 크지는 않나라는 걱정을 하게 되고 자연스럽게 이사비를 낮추려고 마음먹게 됩니다.
이렇게 상대방이 이사비에 대해서 생각할 수 있는 시간을 주는 것이 명도에서 매우 중요하며, 명도를 부드럽게 만들어 주는 포인트입니다.
정리하며
오늘은 명도의 세 가지 원칙에 대해서 설명해 드렸습니다.
먼저, 점유자를 확인해서 명도를 진행해야 하는 대상을 정확히 구분해놔야 합니다. 그래야 향후 명도가 결렬되었을 때, 강제집행 또한 한 번에 진행할 수 있습니다.
또한, 저희가로 시작해야 합니다. 내가 협상의 대상이 아닌, 다른 사람이 더 있고 그 사람에게 결재를 맡아야 진행된다는 생각을 가지면 좋습니다.
그리고 어떤 요구가 들어오면 무조건 다른 사람에게 결재를 맡아야 된다고 하면 됩니다.
마지막으로, 시간을 주는 것입니다. 시간을 주기 위해서는 먼저 우리가 시간을 가지고 있어야 합니다. 그러니 꼭 낙찰받자마자 바로 명도를 진행하는 것이 좋습니다.
그리고 명도비등 중요한 협상이 오면 최소 3일 이상 상대방이 생각할 수 있는 시간을 줍니다.
그러면 상대방은 3일 동안 혹시나 이사비를 많이 부르지는 않았나 하고 걱정하게 되고 그 걱정은 이사비를 낮추게 되고 명도 협상을 부드럽게 만들어 줍니다.
마치며
공매는 분명 부동산을 싸게 살 수 있습니다.
하지만, 이렇게 싸게 사기 위해서는 낙찰과 명도는 꼭 겪어야 하는 과정입니다.
이 과정이 어렵다고 회피하고 이 과정 때문에 도전이 망설여지면 안 됩니다.
무엇이든지 해보기 전에는 작은 언덕을 넘어가는 것도 험악한 산을 넘어가는 것 같이 어렵게 보입니다.
명도 또한 해보지 않아서 무서운 산으로 보일뿐 작은 언덕에 불과합니다.
모든 것이 어렵지 않으니, 도전해 보시기 바랍니다.
오늘도 힘내세요^^
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