안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘은 회원의 질문으로 블로그를 작성해 보겠습니다.
공매에서 근저당이
배분 요구하지 않아도
말소기준권리가 되나요?
부자해커도 공매를 처음 시작했을 때, 근저당이 왜 배분 요구를 하지 않았지? 그리고 배분 요구를 하지 않으면 말소기준권리가 되나?를 궁금해했습니다.
공매에는 공매 압류 재산 명세서라는 서류를 제공하는데요.
여기에는 공매에 관련된 사람들이 돈을 달라고 배분 요구와 어떤 이유에 의해서 돈을 달라고 하는지에 대한 채권신고에 대한 부분을 작성해 놓은 서류가 있습니다.
이곳이 압류 재산 공매재산 명세에서 배분 요구 및 채권신고 현황이라는 곳입니다.
그리고 여기에는 돈을 받으려는 채권자가 돈을 받으려고 요구했는지(배분 요구)가 나와있고 배분 요구를 했는지 유무를 알 수 있습니다.
이렇게 배분 요구 및 채권신고현황에는 어떤 빚이 언제 등기부등본에 올라왔고 얼마의 금액으로 배분 요구를 했는지 알 수 있습니다.
더 자세히 들여다보면
등기부등본에 1번으로 설정되어 있는 우리은행의 근저당이 있다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 1억 9천8백만 원의 근저당금액을 배분 요구를 하지 않았다는 것을 알 수 있습니다.
이렇게 등기부등본에 1번으로 올라와 있는 빚을 말소기준권리라고 하고 이 권리가 배분 요구를 하지 않았을 때, 저 또한 말소기준권리로 볼 수 있는지가 궁금했습니다.
경매 말소기준권리
경매와 공매에서 다른 권리들을 없애주는 것을 말소기준권리라고 하는데요. 정확한 법률용어는 존재하지 않습니다.
다만, 경공매를 하는 사람들이 편의에 의해서 부르게 되었고 어느 순간 많은 사람들이 쓰는 용어가 되었습니다.
경매에서 말소기준권리에 관련된 정의는 민사집행법 제91조에 나와있는데요.
민사집행법 제91조 2항에서 보면 모든 저당권은 매각으로 소멸되고
그리고 제3항을 보면 저당권, 압류 채권, 가압류 채권에 대항할 수 없는 경우는 거라는 말이 있는데, 쉽게 풀어드리면, 근저당과 압류 그리고 가압류 뒤에 있는 채권들은 경매 매각으로 소멸된다는 뜻입니다.
결국 부동산 등기부등본에 있는 근저당과 압류, 가압류가 말소기준권리가 되고 그 이후에 있는 채권들은 모두 경매로 매각되면 없어지게 됩니다.
그럼 공매는 어떻게 될까요?
공매 말소기준권리
공매에서 말소기준권리에 대한 정의는 국세징수법 제92조에 나와있습니다.
국세징수법 제92조 1항에서 보면 질권과 저당권 그리고 가등기 담보권은 매각으로 소멸한다고 나와있고 2항에서 보면 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸된다고 나와있습니다.
즉 공매 또한 경매와 똑같이 근저당과 압류, 가압류에 의해서 다른 채권들이 모두 공매 절차에서 소멸된다는 것을 알 수 있습니다.
여기에서 중요한 포인트는 경매의 민사집행법과 공매의 국세징수법 모두 근저당과 압류, 가압류가 배당요구나 배분 요구를 하지 않았다면 매각으로 소멸되지 않는다라는 말이 없습니다.
즉 배당요구나 배분 요구를 하지 않더라도 모두 경공매 매각으로 소멸(없어진다)라는 것을 의미합니다.
이렇게 공매의 경우에도 경매와 마찬가지로 말소기준권리가 있고 근저당, 압류, 가압류가 말소기준권리가 됩니다.
그리고 이런 권리들인 배분 요구를 하지 않아도 말소기준권리가 되니, 권리 분석을 할 때 걱정하지 않으셔도 됩니다.
다만, 공매는 경매와 다른 부분이 하나 있습니다. 그리고 이 부분이 공매 권리 분석에서 매우 중요합니다.
공매가 경매와 다른 부분
경매는 돈을 받으려는 권리 즉 채권에 의해서 진행된다는 것을 알고 있습니다. 공매 또한 세금을 받으려는 채권에 의해서 진행됩니다.
다만, 공매의 경우 돈을 받으려는 채권이 아닌, 나라가 가지고 있는 부동산, 공기업이 가지고 있는 부동산, 그리고 신탁회사가 가지고 있는 부동산까지 함께 공매라는 절차에서 팔리고 있습니다.
즉, 채권이 아닌 다른 이유에 의해서 공매가 진행되고 채권을 없애주는 말소기준권리가 없는 공매 부동산이 함께 팔려고 나와있다는 것이 경매와 다른 부분입니다.
그렇기 때문에 말소기준권리가 있는 부동산과 없는 부동산을 나눠서 권리 분석을 하셔야 합니다.
공매는 채권이 아닌
부동산이 함께 진행되기 때문에
나눠서 권리 분석을 해야 한다
공매에서 자산 구분을 보면, 압류 재산(캠코)와 나머지 재산이 보입니다.
여기에서 압류 재산이 말소기준권리가 있고 나머지 재산들은 말소기준권리가 없습니다.
그래서 공매 부동산을 검색하시면 가장 먼저 재산 종류를 확인하시고 압류 재산이면 말소기준권리를 적용하고 압류 재산이 아니면, 말소기준권리를 적용하시면 안 됩니다.
마치며..
공매는 경매와 다르게 재산 명세서라는 서류를 통해서 입찰전에도 배분 요구를 했는지를 하지 않았는지를 확인할 수 있습니다.
하지만, 가끔은 많은 정보가 더 좋은 것은 아닙니다.
공매도 경매와 마찬가지로 배당(분) 요구와는 상관없이 가장 먼저 있는 근저당, 압류, 가압류가 말소기준권리가 된다는 것만 잘 기억하세요.
그러면, 공매가 한결 쉬워지고 편해진다는 것을 알게 되실 거예요.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사합니다.
부자 해커가 더 힘내서 양질의 정보를 담아서 글을 잘 쓰기를 바라는 분들은 하트와 응원 댓글을 남겨주세요^^
오늘 하루도 힘찬 하루 보내셔요~ 파이팅입니다^^
