안녕하세요. 부자해커입니다.
요즘 아파트 시장의 분위기가 뜨겁습니다. 부동산의 지표인 서울 아파트 가격은 거래량과 매매가격이 빠르게 상승하고 있습니다.
이렇게 아파트 가격과 거래량이 상승하게 되면 경매 아파트 시장에서는 어떤 현상이 벌어질까요?
서울 아파트 경매 낙찰가율도 거의 100%에 가깝습니다. 그리고 감정가를 넘겨서 낙찰된 30%가 넘어가고 있습니다. 이렇게 경매시장도 매우 뜨거운데요.
오늘은 부자해커가 서울 아파트 경매시장의 분위기와 공매는 어떤지 그리고 공매물건 중 바로 단독으로 몇 억을 벌 수 있는 공매물건을 소개해 드리겠습니다.
자 갑니다! 집중해 주세요^^
경매로 낙찰된 아파트의 객관적인 분석과 설명을 위해 세 가지 단서를 넣어봤습니다. ① 최근 낙찰된 물건, ② 사람들에게 관심이 있는 조회수 1,000 이상 그리고 ③ 조금은 관심이 덜한 조회수 1,000 이하입니다.
서울 아파트 경매 물건
위 세 개는 모두 1주일 전에 낙찰된 서울 아파트입니다. 그리고 조회 수가 1,315와 656을 나온 두 개의 아파트를 비교해 보겠습니다.
첫 번째 서울 경매 아파트
마포구 마포 래미안 푸르지오
마포구에 있는 아파트가 경매로 진행되었습니다. 20% 유찰된 16억 8천만 원이 최저가이고 건물 크기는 전용 114㎡이고 34평이지만, 전용과 공용을 합친 45평형 아파트 정도로 보시면 됩니다.
그럼 이 아파트에 몇 명이 입찰했고 몇 프로에 낙찰되었을까요?
입찰자 : 15명
낙찰 : 103 %
낙찰가격 20억 9천만 원
감정가격을 넘긴 103프로에 낙찰되고 15명이 경쟁했다는 것을 알 수 있습니다.
20억이 넘는 아파트라서 고액 투자자들끼리 경쟁했음에도 불구하고 15명이면 꽤 많은 수가 입찰한 것으로 보입니다.
경매를 한 달만 공부해도 입찰할 수 있을 정도로 권리 분석이 깨끗한 것을 볼 수 있습니다. 특히 임차인이 없고 소유권이전(매매) 밑에 근저당이 있는 경매 물건이 가장 많은데, 이런 물건은 경매 공부를 하지 않더라도 입찰할 수 있습니다.
첫 번째 서울 경매 아파트
네이버 부동산을 통한 시세 조사
이 물건은 8월 23억 5천만 원에 거래가 되었다는 것을 알 수 있습니다. 그리고 7월까지 22억 2천만 원에 거래가 되어서 7월까지는 거의 경매 입찰가와 비슷한 가격에 거래된 것으로 보입니다.
아마, 서울 아파트 가격의 상승과 거래량 상승의 여파로 8월에 거래된 부동산은 내부 인테리어가 되어있거나 본격적으로 상승기류에 타고 있었을 가능성이 높습니다.
매매로 나온 물건들도 24억에 나와있습니다. 서울 아파트가 상승하는 국면으로 접어들었다는 것을 시세 조사보다 높은 가격의 매물을 통해서 알 수 있습니다.
그렇다면 15명이 입찰했고 100%를 넘겨서 낙찰받은 것은 서울 아파트 가격의 상승에 대한 분위기가 반영된 것으로 보입니다.
두 번째 서울 경매 아파트
서대문구 연희동 연희 대우아파트
대문구 연희동에 있는 아파트가 경매로 낙찰되었습니다. 크기는 첫 번째 소개 물건과 비슷하지만, 가격은 8억 9천만 원까지 유찰되었고 조회수는 600중반입니다.
그럼 이 아파트에 몇 명이 입찰했고 몇 프로에 낙찰되었을까요?
입찰 : 13명
낙찰 : 95.77%
낙찰가격 : 10억 7천만 원
감정가격을 넘기지는 않았지만, 95프로 이상에 낙찰되었고 13명이 경쟁했습니다. 조회 수가 처음 소개 물건보다 절반 정도 적지만, 조회수 대비 꽤 많은 사람들이 입찰했다는 것을 알 수 있습니다.
이 물건 또한 경매를 공부하지 않더라도 입찰할 수 있는 경매 아파트입니다. 암차인이 없고 소유권이전(매매) 아래 근저당이 있는 것! 꼭 기억하세요^^
두 번째 서울 경매 아파트
네이버 부동산을 통한 시세 조사
이 물건은 7개월 전에 경매 낙찰가 격인 10억 7천만 원과 비슷하게 거래되었다는 것을 알 수 있습니다. 그리고 그 이후에는 거래된 내역이 없습니다. 그럼 바로 매매 물건의 가격을 알아보겠습니다.
현재 매물로 나온 물건은 13억에 나와있고 그 아래는 찾아볼 수 없습니다. 그럼 13명이 경쟁해서 10억 후반에 낙찰받았다는 것은 향후 아파트 상승 분위기가 반영되었다는 것을 알 수 있습니다.
이 물건도 거의 시세에 낙찰받았지만 첫 번째와 똑같이 서울 아파트 상승 분위기가 낙찰가에 반영되었다는 것을 알 수 있습니다.
첫 번째 서울 공매 아파트
서초 방배 롯데캐슬 아르떼 아파트
서초구에 있는 아파트가 공매로 진행되었습니다.
10%까지 유찰된 26억 3천만 원이 최저가이고 건물 크기는 전용 147㎡라는 것을 알 수 있습니다. 그럼 얼마에 낙찰되었고 몇 명이 입찰했을까요?
낙찰은 26억 6천만 원 정도이고 101프로에 낙찰되었다고 나와있습니다. 여기에서 잠깐! 공매는 경매와 방식이 다릅니다.
낙찰가격의 퍼센티지는 100%에서 낙찰률을 산정하지 않고 전 회차 금액에서 낙찰률을 산정합니다.
즉! 29억이 100%라고 하면 26억이 10% 유찰된 가격입니다. 이 가격에서 몇 프로에 낙찰받았는지가 반영되었다고 보면 됩니다.
이 물건의 낙찰률을 다시 산정해 보면 29억 2천만 원인 아파트를 26억 6천만 원에 낙찰받아서 약 91%에 낙찰받았다는 것을 알 수 있습니다.
그럼 이 물건에 몇 명이 입찰했을까요? 이 부분도 경매와 다른데, 공매는 온비드라는 인터넷 사이트에서 총 입찰자 수를 알 수 있습니다.
여기 상세 입찰 결과라는 곳에서 총 입찰자 수를 확인할 수 있는데요. 잘 안 보이시죠? 제가 잘 보이게 자료를 만들어 드리겠습니다.
이렇게 유효 2명이 입찰했고 근소한 차이로 1등이 낙찰받았다는 것을 알 수 있습니다.
경매는 100%가 넘어가는 수준에서 15명이 입찰하는데, 많이 상반되는 분위기이죠?
권리 분석 또한 체납자인 소유주가 살고 있는 앞에 두 개의 경매 물건과 같습니다. 또한 소유주가 아니더라도 전입 날짜보다 말소기준권리가 먼저여서 대항력도 없습니다.
입찰도 2명이고 권리 분석도 문제가 없는데, 혹시 공매물건이 좋지 않았을까요?
바로 시세 조사를 확인해 보겠습니다.
첫 번째 서울 공매 아파트
네이버 부동산을 통한 시세 조사
이 물건은 8월에 28억 5천만 원에 거래되었고 공매물건이 6층인데, 실제 거래된 물건은 더 안 좋은 2층이라는 것을 알 수 있습니다. 그럼 공매물건은 최소 29억 이상은 실거래 된다는 것이 반영됩니다.
그럼 현재 얼마에 매물로 나오고 있는지 확인해 보겠습니다.
매물로 나온 물건도 31억에 나와있습니다. 역시나 서울 아파트가 상승국면에 접어들었다는 것을 8월 거래한 아파트보다 매물로 나온 아파트의 가격이 2억 이상 높다는 것에서 알 수 있습니다.
자! 느낌이 오시나요?
같은 서울에 있는 아파트이지만, 공매로 2명이 입찰했고 시세보다 3억 정도 싸게 낙찰받았다는 것을 알 수 있습니다. 그리고 상승 분위기까지 반영되면 약 5억 정도 싸게 낙찰받았다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 상승 분위기가 더해지면 어떻게 될까요?
이렇게 입찰자 수도 경매 대비 7배 적고 시세보다 몇억 싸게 살 수 있는 공매는.... 대박입니다!!
두 번째 서울 공매 아파트강북구 수유 벽산아파트
혹시 공매로 진행되는 아파트의 가격이 커서 공매 입찰자 적고 좋은 가격에 낙찰받았다는 생각이 드시는 분들께 5억 이하의 서울 아파트를 준비해 봤습니다.
20% 유찰되었고 최저가격이 4억 1천만 원이고 건물은 63㎡ 정도 됩니다.
낙찰은 4억 4천만 원이고 약 86% 정도에 낙찰되었습니다. 어? 107.82%라고 되어있는데, 부자해커는 왜 86%라고 낙츌률을 말하지?라고 생각하시는 분들은 경매와 공매의 낙찰률 산정 방식이 다르다는 것을 앞에 내용을 통해서 다시 이해해 보셔요^^
그럼 이 물건에 몇 명이 입찰했을까요? 온비드를 통해서 알려드리겠습니다.
총 6명이 유효로 입찰했고 2등과는 1백만 원 차이로 낙찰받았다는 것을 알 수 있습니다.
이렇게 서울에서 상대적으로 소액 아파트라서 투자하기 좋은 물건임에 불구하고 86%에 낙찰 그리고 6명이 입찰했습니다. 경매 아파트와 많이 비교되시죠?
권리 분석 또한 말소기준권리인 2015.6.22보다 늦은 2015.6.23 전입 날짜가 있는 임차인이 있기 때문에 아무런 문제가 없습니다.
자 시세가 또 궁금하시죠? 바로 들어가 보겠습니다.^^
두 번째 서울 공매 아파트
네이버 부동산을 통한 시세 조사
이 물건은 7월에 4억 9천만 원 그리고 5억 4천만 원에 거래된 것을 알 수 있습니다. 다만, 4억 5천만 원에 거래된 것은 급매로 보입니다.
그럼 이 물건은 7월 기준 평균 5억 정도의 실거래가 반영되었다는 것을 알 수 있습니다.
그럼 현재는 얼마 정도에 매물이 나올까요?
공매로 낙찰받은 물건과 같은 층에 있는 아파트가 5억 3천만 원과 6억 3천만에 나와있습니다. 6억 3천만 원 아파트는 2년 전에 올 수리를 했다는 것을 알 수 있습니다.
보통 올 수리 기준 약 150만 원 정도의 인테리어 비용이 들어가니, 약 4,000만 원 정도의 인테리어 비용이 지출된 것으로 보입니다.
만약 인테리어를 하고 매매를 진행하면 1억 5천만 원 이상의 시세차익도 생각해 볼 수 있습니다.
이렇게 시세보다 약 몇천만 원 싸게 낙찰받고 상승분까지 반영되면 1억 이상 수익을 낼 수 있는 가격에 낙찰받았다는 것을 알 수 있습니다.
자! 이제 얼마 안 남았습니다.
바로 4억 벌 수 있는 공매 아파트를 소개해 드릴 테니, 힘내세요^^ 아자아자
첫 번째 추천 공매 아파트
서초 동아아파트
서초구에 있는 아파트가 공매로 현재 진행되고 있습니다. 아직 한 번도 유찰되지 않았고 건물 크기는 59㎡로 흔히 우리가 아는 24평형 정도 됩니다.
입찰은 추석 이후인 10월 14일이 첫 입찰 날짜입니다.
권리 분석을 해보면, 임차인이 있지만, 말소기준권리인 2016.01.18보다 늦은 2022.02.03 전입 날짜를 볼 수 있습니다. 전입 날짜가 말소기준권리보다 늦으면 대항력이 없기 때문에 안전한 물건입니다.
그리고 임차인이 4,000만 원 보증금이라는 작은 보증금을 내고 살고 있어서 명도도 쉬울 것으로 예상됩니다. 그 이유는 작은 보증금을 공매에서 받으려면 낙찰자의 명도확인서가 필요하기 때문입니다.
그럼 바로 시세 조사로 가볼까요?
첫 번째 추천 공매 아파트
네이버 부동산을 통한 시세 조사
이 물건은 8월에 22억 5천만 원에 거래되었고 공매물건과 비슷한 로열층이 거래된 것으로 나와있습니다. 그리고 공매물건보다 층이 좋지 않은 6층의 경우에도 22억 5천만 원에 거래되었다는 것을 알 수 있습니다.
공매가 현재 시작가격이 19억이기 때문에 실거리 가격보다 약 3억 5천만 원 싸다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 매물로 나온 물건의 경우 23~24억이라는 것을 알 수 있고 서울 아파트 상승기에서는 계속 가격이 상승할 것으로 보입니다.
그럼, 이런 물건은 몇 명이 입찰할까요? 제가 예상하기에는 단독이거나 유찰이 될 것으로 보입니다.
사자마자 3억 5천만 원을 벌 수 있고 매물보다 5억 이하 싼 아파트가 공매로 진행되면, 앞에서 설명드린 물건들과 비슷한 패턴을 보이고 결국에는 단독으로 19억에 낙찰받을 수 있게 됩니다. 잘 기억하시기 바랍니다.
두 번째 서울 공매 아파트
영등포구 남성아파트(맨션)
영등포구에 있는 아파트가 공매로 진행 중입니다. 이 물건도 100%에 진행되고 있고 아직 유찰되지 않았습니다. 건물 크기는 58㎡로 24평형과 비슷한 평형입니다.
이 공매 아파트는 9월 23일 입찰이 시작되는데요. 딱 추석 이후에 입찰할 수 있는 물건입니다.
권리 분석을 해보면, 임차인이 있고 대항력이 있습니다. 임차인의 전입 날짜가 2021.12.02이고 말소기준권리가 2023.05.01이라서 임차인의 전입 날짜가 과거 즉 빠릅니다. 그로 인해 대항력 있습니다.
그리고 확정일자가 있어서 임차인의 보증금 2억 2천만 원은 공매 절차에서 모두 배분될 것으로 예상됩니다.
이 물건 또한 임차인의 보증금이 모두 배분이 되면 낙찰자의 명도확인서가 필요하기 때문에 명도가 매우 쉽습니다.
자! 그럼 바로 시세 조사로 가보겠습니다.^^
두 번째 추천 공매 아파트
네이버 부동산을 통한 시세 조사
이 물건은 특이하게도 2021년 10월 이후로 거래가 안되었습니다. 이런 경우는 대부분 아파트 상승기에서 어떤 개발이나 건축이 다시 일어나다가 중간에 어떤 이유로 지지부진 한 경우가 많습니다.
다시 일어나는 개발이나 건축을 재개발, 재건축이라고 합니다.
그럼 현재는 얼마에 매물로 나와있을까요?
현재는 매물로 8억~9억 사이에 나온 것을 알 수 있습니다. 공매가 7억 2천만 원에 시작하니, 약 8천에서 1억 8천 정도 싼 금액에서 진행된 다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 현재 재건축이 진행되는 것을 알 수 있습니다.
위치는 신도림역에서 넘어지면 코 닿을 위치에 있는 초 역세권입니다.
이런 물건은 아직 투자여력이 부족한 20대, 30대가 주목하는 것이 좋습니다. 서울 입성 그리고 초역세권에서 새 아파트를 천천히 준비하면서 마련할 수 있기 때문입니다.
공매로 싸게 낙찰받고 몇 년간 진행되는 재건축을 잘 준비한다면 향후 최소 연봉의 몇 배 이상의 시세차익과 좋은 입지의 아파트를 가질 수 있게 됩니다.
특히, 이렇게 아파트 상승기에서는 재건축과 재개발이 진행되는 속도가 매우 빠릅니다.
그 이유는 건축을 하는 건설회사와 분양하는 곳에서도 돈을 많이 벌 수 있기 때문에 이런 기회를 놓치지 않기 때문입니다. 이 부분도 꼭 알고 계시면 투자에 많은 도움이 됩니다.
이렇게 공매로 진행되는 아파트의 경우 경매와 비교하면 경쟁이 몇 배 적고 많게는(10배까지) 낙찰도 현재 시세보다 낮게 낙찰받을 수 있습니다.
특히, 좋은 위치의 아파트는 최소 몇억을 벌 수 있게 됩니다. 그만큼 공매는 아직도 경매에 비해서 사람들이 많이 모르고 공매 특유의 분위기와 투자 포인트를 많은 사람들이 놓치기 때문입니다.
이 글을 쓰고 있는 부자해커는 8년 이상 공매를 강의했고 현재까지 1,000명 이상의 낙찰자를 배출했습니다.
그리고 공매 전문가로서 온비드에서 1년간 초빙강사로 강의를 하고 건국대학교 부동산대학원에서 수차례 초청받아서 강의를 진행했습니다.
이렇게 부동산 상승기에는 경매보다는 공매가 경쟁이 훨씬 적고 낙찰도 쉽게 받을 수 있습니다.
이번에 부자 해커가 7주 동안 실전 노하우를 포인트만 찍어서 알려드리고 또한 공매로 진행되는 좋은 투자물건들은 소액부터 건물까지 모두 찾아서 추천해 드리는 강의를 진행합니다.
모집 기간은
2024년 9월 10일(화)부터입니다.
부동산 상승기를 절대 놓치고 싶지 않거나 인생 역전의 기회를 얻고 싶은 분들 그리고 공매를 쉽고 제대로 투자 포인트만 찍어서 배우고 싶은 분들은 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.
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