안녕하세요. 부자해커입니다.
아파트가 매매사업자로 투자가 가능하다고 아는데, 다가구도 가능할까요? 특히 공매로 낙찰받은 다가구는 어떻게 되는지 궁금하시죠?
그 궁금증에 대한 해답을 오늘 드리겠습니다.
먼저, 부자해커방식의 매매사업자 정리가 궁금하시면 여기를 먼저 읽어보셔요^^
공매 다가구 소개
공매로 다가구가 진행 중이다.
서울 강북구 우이동에 위치한 다가구이고 건물이 144㎡이고 토지는 102㎡이다. 그리고 가격은 6억 7천만 원까지 유찰이 되었다.
현재 공매로 진행 중인 물건이기 때문에 관심을 가져보는 것도 좋아 보인다. 이렇게 아파트가 상승하는 시점에서는 아파트가 아닌, 다가구는 틈새를 공략할 수 있는 투자물건이 될 수 있다.
그 이유는 투자자들 대부분이 아파트에 관심을 가지고 상대적으로 다가구는 소외되기 때문이다. 그리고 공매라는 특징 때문에 소외된 만큼 유찰이 돼서 가격이 더 저렴해진 가격으로 살 수 있기 때문이다.
Tip
아파트가 상승기에서는 다가구는 소외되고 더 저렴하게 살 수 있다.
특히, '다가구 = 월세'라는 틀을 깨고 '다가구 = 임대 사업'이라는 틀까지 깬다면 괜찮은 투자처로 변모한다.
Tip
다가구를 월세가 아닌 매매차익으로 접근하면 틈새 투자가 된다.
이런 다가구는 단타용 투자도 괜찮은데, 단타가 되기 위해서는 무조건 신축 급이어야 한다.
공매의 경우 경매와 다르게, 감정평가서라는 곳에서 다가구의 연식을 확인해야 한다. 경매는 연식을 잘 정리해서 보여주지만, 공매의 경우 잘 정리해 주지 않는다. 그렇게 때문에 ① 감정평가서를 확인해야 하고 ② 그곳에서 연식을 확인해야 하는 번거로움 때문에 다른 경쟁자들이 자칫 어려워하는 물건이 될 수 있다.
그렇기 때문에 더 싸게 유찰이 많이 될 수 있는 것이 공매이다.
Tip
공매에서 정보를 찾는 번거로움 때문에 다른 경쟁자들은 공매를 어려워하고 그로 인해 유찰이 많이 된다.
공매 권리 분석
공매 권리 분석은 먼저, 임대차 정보에서 전입 날짜를 찾고 다음으로, 등기사항 정보에서 말소기준권리를 찾으면 된다.
이 물건의 경우 말소기준권리가 2019년 10월 30일이고 임차인의 전입 날짜가 2022년 이후라서 모두 대항력이 없게 된다.
그리고 등기부등본을 확인하니, 모두 돈을 받아 가는 권리이고 빨간색 박스의 말소기준권리 이후라서 모두 없어진다.
이렇게 대항력 있는 임차인이 없고 말소기준권리 이후에 모든 권리가 없어지면, 공매의 권리 분석은 안전하게 된다.
공매 다가구 위치
공매 다가구는 북한산 우이 역이라는 전철역 근처에 있는 물건이다. 그리고 역에서 걸어서 5분 정도의 거리로 보인다.
이렇게 걸어서 5분 정도의 거리를 역세권이라고 하고 역을 이용하는 수요가 이 부동산을 이용할 것으로 보인다.
그리고 주변에 북한산국립공원과 묵밭 옆 갈림길 등 숲을 이용할 수 있는 산이 많다. 이렇게 숲이 근처에 있으면 숲세권이라고 해서 퇴직 이후에 건강을 관리하고 싶어 하시는 수요들이 좋아하는 곳이다.
공매로 진행하는 다가구를 정리해 보면, 서울에 있는 다가구 건물이고 2020년 6월식으로 신축급 그리고 역세권과 숲세권을 모두 가지고 있는 노후대비용 수요자들이 꽤 좋아하는 물건으로 보인다.
단타가 가능한 이유
위 사진은 네이버 부동산에서 매매로 나온 부동산이 있는 위치를 나타내주는데, 공매물건과 비슷한 곳에 있다는 것을 알 수 있다.
그리고 공매로 다가구 등이 진행이 돼도 소유주는 일반 매매로 중개소에 팔려고 내놓은 경우가 종종 있는데, 이 물건도 같다.
7억 9천만 원에 매물로 나와있고 이 물건이 공매물건과 같은 물건인지를 정확히 확인하려면 세부정보를 봐야 한다.
공매물건과 같은 물건인지 확인하려면 세부정보에서 토지면적을 확인하는 것이 정확하다.
그 이유는 건물의 경우 건축물대장 등의 크기를 적어놓는 경우가 많고 미등기 건물 등의 경우 건물의 크기에 포함되지 않는 경우가 많다. 또한 대략적으로 적어놓는 경우도 종종 있다
그렇기 때문에 네이버 부동산에서 매물로 나온 부동산의 토지 크기를 먼저 확인하고 공매물건의 토지 크기와 비교하면 정확하게 같은 물건인지 판단할 수 있다.
네이버 부동산에서 나온 다가구도 102㎡이고 공매의 경우에도 102㎡으로 동일하다는 것을 알 수 있다.
Tip
네이버 부동산에서 나온 매물과 공매로 나온 매물이 같은 물건인지 확인하려면 토지 크기를 비교한다.
그리고 여기에서 연식까지 확인하면 동일 물건인지 확인할 수 있다.
네이버 부동산과 공매물건이 동일한 연식이라는 것을 알 수 있다.
그러므로 공매로 진행되는 물건이 일반 매매로도 중개소에서 진행하고 있다는 것을 알 수 있다.
공매물건이 일반 매매로 진행됐을 때 확인사항
공매물건이 일반 매매로 진행되면 하나만 확인하면 되는데, '현재 사려고 하는 사람이 있는지'이다.
이 부분이 다가구를 바로 단타로 진행할 수 있는 포인트인데, 사려고 하는 사람이 있으면 바로 팔 수 있고 문의를 준 사람이 있다고 하면 대기 수요일 수 있기 때문이다.
이 부분에 대해서는 매물로 내놓은 중개소 사장님에게 전화해서 문의하면 된다. 그리고 매매가 진행되다 불발되었거나 사려고 하는 사람이 있다고 하면 낙찰받아서 바로 단타로 진행하면 된다.
매매로 진행되다 불발된 이유는 공매 부동산에 세금과 근저당 그리고 임차인의 보증금 등이 많이 있기 때문이다. 이렇게 세금과 근저당 등 부동산에 얽혀있는 돈은 배분 요구를 정리한 서류를 보면 된다.
여기에서 보면 근저당과 세금 그리고 임차인의 보증금까지 약 10억 원이 넘는 돈이 부동산에 얽혀있다. 그렇기 때문에 소유주는 팔고 싶어도 팔지 못하는 상황이 된다.
이런 물건을 공매로 낙찰받으러 말소기준권리에 의해서 전부 없어지는데, 모두 없애고 깨끗한 상태에서 판다면 사려고 하는 사람은 바로 살 가능성이 굉장히 높아진다.
Tip
공매로 낙찰받으면 부동산이 깨끗해져서 바로 팔 수 있다.
다가구 매매사업자
매매사업자의 경우 개인과 동일한 취득세, 재산세, 종부세가 적용되기 때문에 그렇게 어렵지 않다. 다만, 팔 때의 경우 세금 혜택을 얻기 위해 매매사업자를 선택하는데, 이때 부가세와 양도세 중 조정 대상 지역을 조심해야 한다.
이 내용은 아래에 잘 포스팅했으니, 참고하면 좋다.
매매사업자의 경우 부가세의 기준은 84와 85로 나눌 수 있는데, 85 이상이 되면 부가세가 생기고 이 부가세를 놓치면 팔 때, 부가세 폭탄을 맞을 수 있다.
다만, 다가구의 부가세는 전체 건물의 크기가 아닌, 가구당 크기를 기준으로 한다. 가구당 기준은 건축물대장을 확인하면 된다.
이렇게 한 가구당 84㎡ 작게 되면 부가세가 없다.
Tip
다가구의 경우 한 가구당 84㎡ 보다 작으면 부가세가 없다.
정리하며
이렇게 공매로 나온 다가구가 일반 매매로 함께 진행된다면 단타가 가능하다.
일반 매매로 진행되는 것을 확인할 수 있는 것은 다가구의 위치와 토지의 크기 그리고 연식을 확인하면 되는데, 중요한 부분은 이 다가구를 사려고 하는 사람들이 있고 문의가 있는지를 체크해 보는 것이다.
공매로 진행되는 다가구를 일반 매매로 내놓은 중개소 사장님께 연락드려서 체크사항을 알아보고 단타가 가능하다면 매매사업자로 진행하면 된다.
다만, 다가구의 경우 건물 크기가 크기 때문에 팔 때 부가세를 조심해야 한다. 다만, 가구당 부가세가 적용되니, 건축물대장을 떼어보고 가구당 크기가 84㎡보다 작은지만 확인하면 된다.
마치며
오늘은 공매로 진행되는 다가구를 단타로 매매사업자에 응용을 해봤습니다. 부동산 투자는 알고 있는 정보를 어떻게 조합하고 어떻게 응용하느냐에 따라서 결과가 많이 달라진다고 생각합니다.
현재 많은 사람들이 아파트에 집중할 때 이런 틈새를 잘 찾아서 쉽게 낙찰받고 매매사업자라는 단타가 가능한 제도를 통해서 투자를 잘 이어간다면, 멋진 투자를 계속할 수 있다고 확신합니다.
양손을 주머니에 넣고서는 성공의 사다리를 오를 수 없습니다. 한 손에는 노력과 한 손에는 용기와 도전이라는 것을 쥐고 성공과 부자 그리고 경제적자유라는 사다리를 자신 있게 올라가 보시기 바랍니다.
오늘도 파이팅입니다.^^