안녕하세요. 부자해커입니다.
즐거운 추석 명절은 되셨나요?
요즘 주변에서 부동산 이야기가 많이 나오고 있죠?
이런 시기에는 무엇보다 빨리 그리고 정확히 준비하는 것이 중요합니다.
그리고 여러 가지 시그널이 부동산 상승장으로 향해 있습니다.
이번 상승장을 절대 놓치면 안 됩니다.
자! 그럼 오늘 내용으로 바로 들어가 보겠습니다.
30%까지 유찰되는 간단한 이유
공매, 경북 영주시, 단독주택
경북 영주에 약 7억 5천만 원짜리 단독주택이 공매로 나왔습니다.
이 물건은 30%까지 유찰될 수밖에 없습니다.
왜 그럴까요?
그 이유는 여러 가지가 있습니다.
1. 공매
2. 경북 영주시
3. 단독주택
첫 번째로 공매로 진행되기 때문입니다.
공매의 경우 경매보다 약 10배 정도 경쟁자들이 적습니다.
그 이유는 공매를 전문적으로 가르치는 곳이 적고 공매에 대한 정보 또한 적기 때문입니다.
그리고 결정적인 이유는 경매의 경우 컨설팅하는 곳에서 블로그에 많이 소개합니다. 하지만, 공매는 거의 소개하지 않기 때문에 잘 노출이 되지 않습니다.
두 번째는 경북 영주시라는 지방 물건이기 때문입니다.
이 부분은 부자해커가 계속 강조에 강조를 하는데요.
서울 그리고 수도권에 계시는 투자자들이 투자처로 지방을 거의 보지 않습니다.
보더라도 광역시까지 보게 됩니다. 그렇기 때문에 지방 물건의 경우 상대적으로 경쟁이 덜하는 구조입니다.
특히, 대부분의 투자자들이 서울과 수도권에 몰려있는 구조이기 때문에 대부분의 경쟁자들이 광역시 이하의 지역은 투자처로 보지 않습니다.
절대 잊지 마세요!
세 번째로는 세부 용도가 단독주택으로 공고가 되었습니다.
이 부분도 투자자들이 많이 놓치는 부분인데요.
주택이라면 이런 이미지가 떠올려질 것입니다. 그리고 우리는 과감하게 주택을 검색하지 않습니다.
하지만, 공매에서는 주택에도 우리가 좋아하는 다가구가 숨어 있는 경우가 많습니다.
위 사진은 어때요? 단독주택으로 보이세요? 다가구로 보이시나요?
현재 공매로 단독주택으로 공고된 물건의 사진입니다.
Tip
공매는 남들이 놓치는 것만 잘 찾으면 된다
30%까지 유찰되는 난이도 있는 이유
토지 세 개(필지), 제시 외 건물, 법정지상권
다음으로 난이도 있는 이유 세 가지를 알려드리겠습니다.
1. 토지 세 필지
2. 제시 외 건물
3. 법정지상권
첫 번째는 토지가 세필지가 한꺼번에 진행됐습니다.
하나의 토지를 부를 때, 한 개 두 개가 아닌 필지라고 하는데요. 이렇게 한 필지가 아닌, 세필지가 한꺼번에 진행되면 다른 경쟁자들은 상당히 어려워합니다.
이렇게 세필지가 진행되면, 하나의 사진만 보면 됩니다. 그리고 등기부등본으로 확인만 하면 됩니다.
지적도 및 건물개황도라는 자료인데요. 보통 감정평가서에서 제공합니다.
보기 어려우시죠?
여기에서 색깔이 있는 곳을 확인하고
분홍색이 땅 세 개의 필지를 나타내고 여러분들은 이 분홍색이 하나같이 붙어있는 것만 보시면 됩니다. 즉 거의 하나로 쓰고 있는 땅인지만 확인하면 됩니다.
그리고 등기부등본을 보고 근저당 등에서 공동담보로 묶여있는지만 확인하면 됩니다.
공동담보로 묶여있으면, 근저당을 설정한 은행에서 대출할 때, 땅에 대한 모든 사항을 확인했고 문제가 없기 때문에 대출이 되었을 가능성이 매우 높습니다.
땅에 대해서 궁금하시면 근저당권자인 '풍기농헙협동조합'에 문의를 하면 많은 정보를 얻을 수 있습니다.
Tip
땅에 대해서 잘 몰라도 근저당 은행에 물어보면 많은 정보를 얻을 수 있다
두 번째로는 제외되는 태양광 설비입니다.
태양광 설비의 경우 한전에 문의를 하고 전 소유주가 빌려서 쓰고 있는지와 사서 쓰고 있는지를 확인하면 됩니다.
빌려서 썼다면 계속 빌려 쓸 수 있는지, 사서 쓰고 있다면 건물에 부착되어 있기 때문에 부합물로 보고 그냥 쓰시면 됩니다.
세 번째로는 법정지상권인데요.
건물 바로 옆에 있는 컨테이너 때문에 법정지상권 유무를 가리게 됩니다.
법정지상권은 저기 있는 컨테이너가 계속 땅(지) 위(상)을 쓸 수 있는지(권리)를 법으로 유지(법정) 되는지를 가리는 것인데요.
법정지상권은 일반적으로 컨테이너는 인정해 주지 않습니다.
그리고 2023년 로드뷰를 보니, 컨테이너가 보이지 않습니다.
위 물건은 2021년에 공동담보로 근저당이 설정되어 있어서 근저당 이후에 올라간 컨테이너라는 것을 알 수 있습니다.
그렇기 때문에 법정지상권도 성립하지 않습니다.
여기에서 잠깐!
부자해커는 왜 갑자기! 어려운 법정지상권을 언급했을까요?
그 이유는 대출 때문에 그렇습니다.
법정지상권이 성립하면 대출이 안되기 때문인데요. 이 물건은 성립하지 않기 때문에 대출이 잘 되는 물건이 됩니다.
그리고 법정지상권이 성립하는지 하지 않는지는 낙찰자가 대출상담사에게 잘 어필해야 좋은 조건으로 대출이 될 수 있습니다.
마지막 복병
농취증
전자지적도를 확인하면 공매로 진행되는 토지 중 하나가 '과'라는 것이 보입니다. 과라는 것은 토지의 사용목적인 '지목'을 말하는데요. 과는 과수원을 말합니다.
이렇게 과수원의 경우 농지라고 해서 농취증이 일반적으로 필요합니다.
이때는 농취증을 공부하는 것이 아닌, '토지이용계획 열람' 을 보고 이 토지가 있는 곳이 농사를 하는 곳인지 아닌지를 확인하면 됩니다.
여기에서 이 토지가 있는 곳은 주거지역이라고 나와있습니다. 주거지역은 농사가 아닌, 집을 짓고 사람들이 사는 지역을 말합니다.
그렇기 때문에 농사가 목적이 아닌 곳이라서 농취증이 필요 없습니다.
다만, 지목을 보니, 대라고 나와있습니다.
어? 지목이 과수원이 아닌 대이기 때문에 농취증이 원래 필요 없지 않나요? 하고 궁금해하실 수 있는데요.
농지관련된 법은 매우 막강해서 지목이 대라고 해도 현재 농사를 짓는 땅으로 쓰고 있고 쓴 기간이 3년 이상이 되었다면 농지로 보고 농취증이 필요합니다.
이 부분은 농지를 접할 때 꼭 확인하시기 바랍니다.
다만, 이 물건의 경우 주거지역이기 때문에 농취증이 필요 없습니다.
마치며
위 물건은 월세는 약 600만 원 그리고 시세차익은 6억 이상 낼 수 있는 물건입니다. 다만, 블로그에 설명해 드린 내용 때문에 다른 경쟁자들이 입찰을 꺼리는 물건입니다.
그리고 월세와 시세차익이 날 수 있는 부분은 아침 6시 유튜브 라이브 방송에서 자세히 설명해 드렸습니다.
이렇게 인생역전을 할 수 있는 물건을 부자해커가 찾아서 안전하게 권리 분석과 조사까지 마친 물건을 소개해 드리는 강의가 있습니다.
물건에 대해 자세한 설명까지 해드리기 때문에 물건도 소개받고 공부도 할 수 있는 강의가 지금 모집 중입니다.
추석이 지났으니, 인생을 위해서 부자해커와 함께 한번 제대로 달려보실 분들은 과감하게 도전하시기 바랍니다. 다음 주 토요일부터 시작합니다.
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