[부자해커는 대법원경매 물건을 통해 시세 차익을 얻는 방법과, 상가 투자를 통해 안정적인 월세 수입을 확보하는 전략을 알려드립니다. 또한, 용도 변경을 통해 주택을 상가로 전환하여 가치를 높이는 방법도 제시합니다]
대법원경매 상가주택
대법원경매에서 상가주택은 상가와 주택이 결합된 형태로, 상가주택 또는 상가 건물로도 불립니다.
이렇게 경매로 건물이 진행되면 권리 분석 시 건물 등기부등본을 기준으로 말소기준권리를 찾아야 하는데요.
말소기준권리 이후에 전입하거나 사업자 등록을 신청한 임차인의 경우 대항력이 없으므로 권리분석상 안전합니다.
기억하세요! 대법원경매에서 상가주택이나 상가건물의 경우 건물등기부등본의 말소기준권리를 통한 권리 분석으로 임차인의 대항력 여부를 확인하는 것은 투자 결정에 중요한 요소입니다.
물건을 통한 상가주택 설명
대법원경매에서 해당 물건은 1, 2층이 상가이고 3, 4, 5층이 주택으로 구성된 근린주택으로 보입니다.
이렇게 단독주택에서 다중주택의 경우 주차 공간이 한두 대 정도로 적으며, 보통 역세권, 대학가, 역세권 등 수요가 좋은 위치에 있을 것으로 추정됩니다.
상가주택의 토지 가치는 약 10억 원이며, 2020년 1월 31일에 준공된 신축 물건이라는 것을 알 수 있습니다.
여기에서 중요한 포인트는 대법원경매 물건 분석 시 토지 현황, 건물 구조, 용도, 건축 연도를 꼭 확인해야 합니다.
특히, 이 물건은 좋은 토지에 위치해 있어 건물을 높게 지을 수 있었던 것으로 보이며, 이는 투자 가치를 높이는 요소가 됩니다.
위치를 통한 가치 평가
대법원경매 상가주택의 경우 영등포구청 역 2호선 4번 출구 인근에 위치한 것으로 보이며, 땅 색깔이 하늘색으로 준공업지역에 속해 있는 것으로 보아 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.
이렇게 초역세권에 있고 토지가 준공업 등 가치가 높은 상가주택의 경우 시세 조사는 토지 금액과 건물 가격을 합산한 총액, 그리고 월세 수익률을 통한 역산 방식으로 진행됩니다.
해당 물건은 토지 10억 원(31평), 건물 2억 6천만 원(72평, 2020년 건축)으로 평가되어 총 13억 원의 감정가를 받았는데요.
현재 부동산 시장의 상승세와 금리 인하 추세를 고려할 때, 13억 7천만 원에 낙찰받은 이 물건은 투자 가치가 높다고 판단됩니다.
네이버 부동산을 통한 시세 파악
네이버 부동산은 아파트뿐만 아니라 다양한 부동산 시세 및 매물을 제공하는 유용한 사이트입니다.
대법원경매 상가주택 시세 조사 시 지역(예: 서울 영등포구 당산 3가)을 입력하고 불필요한 매물 유형(빌라, 전원주택, 한옥 등)을 제외하는 것이 조사 팁입니다.
거래 방식을 매매로 설정하고 위치를 고려하여 유사한 물건을 선별하고 선별된 매물 중 경매 물건과 유사한 위치의 상가주택을 선택하여 상세 정보를 확인합니다.
특히, 대법원경매 상가주택 물건과 비슷한 위치에 있는 매물의 상가 위치와 땅값을 중점적으로 분석하여 경매 물건의 가치를 판단해야 합니다.
특히, 시세 조사 시 토지와 건물의 가치를 분리하여 평가하는 것이 중요하며, 토지 가치는 주변 매물 시세를 통해 평당 가격을 산출한다는 것은 계속 강조해 드립니다.
네이버 부동산에서 대법원경매 상가주택과 비슷한 사례에서는 토지 평당 6,500만 원에서 6,800만 원 사이로 추정됩니다.
건물 가치는 연식에 따라 달라지며, 2025년 기준 신축 상가주택의 평당 건축비는 약 800만 원으로 추정되며, 건물의 연식에 따라 가치가 감소하며, 대법원경매 물건의 경우 평당 500만 원으로 추정됩니다.
이러한 방식으로 계산한 결과, 사례 물건은 시장 가치 약 22억 6천만 원의 물건이 13억 8천만 원에 낙찰되어 약 10억 원의 시세차익이 발생했다는 것을 알 수 있습니다.
상가건물의 용도변경
대법원경매를 통한 상가 투자 시 주변 상권 분포를 분석하는 것이 중요하며, 특히 음식점과 카페의 분포 확장 추이를 확인해야 합니다.
이런 위치에 있는 부동산의 경우 주택을 상가로 전환하면 월세 수입이 크게 증가하고 부동산 가치도 크게 상승합니다.
상가 투자는 주택과 달리 주택 수 제한에 포함되지 않아 세금 부담이 적고, 월세 수입에 대한 임차인의 부담감도 적습니다.
이렇게 주택을 상가로 용도 변경하는 것은 투자 가치를 높이는 효과적인 방법이며, 상가 투자 시 고려해야 할 두 가지는 상가의 입지와 주택의 개조 방법입니다.
주택에서 상가로의 전환을 '용도 변경'이라고 하며, 이는 건물의 사용 목적을 바꾸는 과정입니다.
주택을 상가로 용도변경한다고 해서 아무 곳이나 수익이 나지는 않습니다. 이렇게 용도 변경이 가능한 지역과 위치를 확인하는 방법이 따로 있는데요.
이 방법은 상가종합투자반에서 자세히 다룰 예정입니다.
대법원경매를 통한 상가를 투자할 경우 상권 분석을 위해 음식점 분포도를 활용하면 특정 지역의 상권 집중도를 파악할 수 있다고 설명해 드렸습니다.
특히, 지하철 출구 근처의 식당이 성공하면 주변 빈 상가나 집들도 상가로 개조되어 상권이 확장됩니다.
용도변경을 통한 투자에서도 분포도만큼 중요한 것이 과거 로드뷰를 통해 상권의 변화를 확인하고, 주변 상가의 용도 변경 가능성을 파악하는 것이 중요합니다.
특히, 카페 등으로 쓰기 위해서는 커피숍의 분포를 확인하는 것 또한 중요합니다.
상가 분포는 지도상에서 빨간색으로 표시된 부분을 통해 파악할 수 있으며, 이러한 상권 분석을 통해 투자 대상 건물의 잠재적 가치와 성장 가능성을 예측할 수 있습니다.
이렇게 주택을 상가로 용도변경을 해서 투자할 경우에는 상권의 확장과 상가가 늘어나는 지역을 찾는 것이 중요한데요.
이렇게 상가가 늘어나는 지역과 용도변경이 가능한 지역을 잘 찾을 수 있다면 경매뿐만 아니라 일반 매매로도 주택 등을 사서 충분히 좋은 투자를 할 수 있습니다.
마치며..
오늘은 대법원경매에서 상가건물이나 상가주택에 대해서 블로그를 작성했습니다.
중요한 포인트는 물건에 대한 시세 조사와 투자 포인트를 잘 이해하고 용도변경까지 적용하게 된다면 소위 초 대박 상가건물을 낙찰받을 수 있습니다.
이렇게 상가와 상가건물에 투자할 수 있도록 기초지식과 추천물건 그리고 함께(공동) 투자를 통해서 상가 및 상가건물 입찰에서 매도까지 모두 경험할 수 있는 과정인 상가종합투자반이 예비모집 중입니다.
50명 선착순 모집을 진행하고 있으니, 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.
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