부자해커는 대항력 있는 임차인이 많은 고시원 건물을 예시로 들어, 복잡한 권리관계 속에서 수익을 낼 수 있는 투자 전략을 설명합니다. 경매 초보를 넘어 중급 이상의 실력 향상을 목표하는 시청자에게 실질적인 도움을 줄 수 있습니다.
대법원경매와 고시원
대법원경매 고시원 물건의 권리 분석은 임차인이 다수라서 복잡하지만, 정확한 분석을 통해 좋은 투자 기회를 얻을 수 있습니다.
특히, 임차인의 대항력, 최우선변제금, 확정일자 등을 꼼꼼히 확인하여 인수해야 할 금액을 정확히 산정해야 하며, 최우선변제금 계산 시 근저당 설정 날짜와 전체 임차인 수를 고려해야 하며, 낙찰가의 1/2을 기준으로 합니다.
대법원경매 고시원은 다가구 주택과 유사하게 건물 전체에 대한 전입신고만으로도 대항력이 인정되는 특징이 있습니다.
권리 분석을 통해 실제 인수금액을 정확히 파악하면, 유찰된 물건을 저렴하게 낙찰받아 높은 수익을 얻을 수 있는 기회가 됩니다.
고시원 권리 분석과 배당 순서
어려운 대법원경매 물건의 권리 분석 시 배당 순서를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 특히, 임차권 등기자, 확정일자 유무, 배당 요구 여부 등을 꼼꼼히 체크해야 합니다.
고시원과 다가구 주택의 경우, 미상 임차인과 확정일자 없는 임차인의 존재를 특히 주의해야 하는데, 그 이유는 임차인의 인원이 많아 자칫 권리 분석에서 놓칠 수 있기 때문입니다.
그리고 임차인이 다수 일 때에는 확정일자와 증액 날짜를 확인하여 배당 순위와 인수 여부를 결정하는데, 증액분의 경우, 확정일자가 말소기준권리 이후라면 인수 대상이 될 수 있습니다.
다만, 계약 날짜 확인 등 추가 검토가 필요하지만, 보수적으로 접근하여 일단 증액분을 인수 금액에 포함시키는 것이 권리 분석상 안전합니다.
이렇게 다수의 대항력 있는 임차인이 많은 물건은 고난도 권리 분석이 필요하며, 이는 경매 고수들도 어려워하는 부분입니다.
이러한 복잡한 권리관계로 인해 물건의 유찰 가능성이 높아지고, 실제 낙찰가에 크게 영향을 받을 수 있습니다.
경매 기입등기와 임차권등기
대법원경매 기입 등기가 여러 개 있을 경우, 최초의 경매 기입 등기를 기준으로 임차권 등기의 자연 배당 유무를 판단합니다.
이렇게 최초 경매 기입 등기 이후에 이루어진 임차권 등기는 자연 배당 대상에서 제외되어 인수 대상이 되기 때문에 권리 분석상 주의가 필요합니다.
예시 물건에서 안정호의 임차권 등기는 최초 경매 기입 등기 이후에 이루어졌고 배당요구 없다면 4,500만 원 인수 대상이 됩니다.
대법원경매에서 최우선 변제금을 받을 수 있는 임차인의 경우에도 최초 경매 기입 등기 이전에 전입해야 해당 권리를 인정받을 수 있다는 것을 꼭 기억하시기 바랍니다.
소액임차인 최우선변제금 계산
대법원경매 소액 임차인 최우선 변제금 제도는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 장치로, 서울의 경우 2023년 2월 14일 기준 1억 6,500만 원 이하 주택에 대해 5,500만 원까지 보호받을 수 있습니다.
최우선 변제금 적용 여부를 판단할 때는 최초 근저당 설정 날짜가 중요한 기준이 되며, 이는 등기부등본에서 확인할 수 있습니다.
대법원경매 고시원 사례에서 근저당 설정 날짜(2023년 5월 26일)가 기준일(2023년 2월 14일) 이후이므로, 해당 임차인의 5,500만 원 보증금은 최우선 변제금으로 보호됩니다.
다만, 꼭 기억해야 할 것은 최우선 변제금 계산 시 기준 금액은 낙찰가의 1/2이며, 이를 바탕으로 배당이 이루어집니다.
임차인과 투자자 모두 이 제도를 정확히 이해하고 계산할 수 있어야 하며, 특히 임차인은 본인의 보증금 보호를 위해 이를 숙지해야 보증금을 지킬 수 있습니다.
마치며..
오늘은 다수의 대항력 있는 임차인이 있는 고시원 물건의 권리 분석에 대해서 알아봤습니다.
한 명의 대항력 임차인의 경우에도 인수금액 등의 권리 분석이 어렵지만, 다수의 경우에는 훨씬 더 복잡하게 됩니다.
하지만, 오늘 블로그 내용을 정확히 숙지한다면 다른 사람들이 어려워하는 고시원 등 임차인이 다수인 물건을 싸게 낙찰받을 수 있습니다.
오늘 블로그의 내용을 더 자세히 알고 싶으시면 아래 영상을 시청해 보시기 바랍니다.
상가종합투자반 물건 추천
오늘 블로그에서 설명드린 고시원 물건은 현재 경매로 진행되는 고시원 물건입니다.
현재 예비모집 중인 상가종합투자반에서는 물건 추천도 해드리는데요.
오늘 소개했던 대박 물건을 상가종합투자반에서 수강생이 투자할 수 있는 기회를 만들어 드리려고 합니다.
부자해커가 이 물건의 경우 현장조사까지 끝내고 추천해 드릴 예정이니, 기대해 주시기 바랍니다.
'경매투자 TIP' 카테고리의 다른 글
| 대법원경매 초보를 위한 상가 투자 (0) | 2025.03.13 |
|---|---|
| 대법원경매 상가투자 타이밍 세 가지! 금리 인하, 경매, 상권 (0) | 2025.03.12 |
| 대법원경매 피곤한 아파트 VS 경쟁 없는 상가 (1) | 2025.03.07 |
| 대법원경매 상가주택 투자와 용도변경 (0) | 2025.03.06 |
| 부동산스터디에서 절대 알려주지 않는 대법원경매 미납 상가 (0) | 2025.03.05 |