온비드 공매 아파트가 왜 대박일까요?

최근에는 경매보다 '온비드 공매'나 '신탁 공매'가 큰 주목을 받고 있어요.

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왜냐하면 공매 물건 중에는 경쟁이 덜한 숨어있는 '돈 되는 물건'이 많기 때문이에요.

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이런 물건들은 시세보다 훨씬 싸게 살 수 있어요. ① 싸게 산 다음, ② 부동산 상승장 덕분에 ③ 가격이 또 오르는 ‘일거양득’의 효과를 누릴 수 있답니다.

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예를 들어, 시흥시에 있는 한 공매 아파트 사례를 볼게요.

이 아파트는 비규제 지역에 있는 물건이었죠. 감정가는 4억 8천만 원이었어요.

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그런데 이 물건의 감정가가 3억 8천4백만 원까지 떨어졌어요.

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시세가 4억 8천만 원인데, 가장 좋은 동과 호수를 가진 물건의 매물 가격은 5억 2천만 원까지 형성되어 있었어요.

까다로운 공매 물건, 어떻게 분석해야 할까요?

공매 물건은 경매 물건보다 권리 분석이 복잡하고 어려워 보여요.

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그래서 일반 투자자들은 접근하기 어려워하는 경우가 많죠.

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하지만 조금만 공부하면 이 '숨어있는 기회'를 잡을 수 있어요.

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시흥 공매 아파트 사례를 보면, 두 가지 문제가 있는 듯했어요. 하나는 임차인 문제, 다른 하나는 '토지 별도 등기' 문제였죠.

 

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임차인 대항력 문제:

공매 서류상 말소 기준 권리(2025년 5월 10일)보다 전입일(2023년 4월 6일)이 빠른 임차인이 있는 것으로 보였어요.

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하지만 등기부 등본을 확인해 보니, 이분은 소유주(정 OO 님)였어요.

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소유주는 임차인이 아니기 때문에 권리 분석상 대항력 문제는 없는 것으로 확인되었죠.

만약 임차인이었다면 대출이 아예 안 나왔을 거예요.

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토지 별도 등기 문제:

아파트는 원래 땅과 건물이 하나로 합쳐져야(대지권) 하는데, 토지가 따로 등기되어 있는 '토지 별도 등기'가 있었어요.

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토지 등기부 등본을 확인해 보니, 이는 한국수자원공사에서 매립지 목적 변경 금지(10년간 파지 마세요)를 위해 설정한 공공 목적의 등기였어요.

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이 지역의 모든 아파트에 적용되는 사항이며 개인 투자자에게는 문제 될 것이 없는 내용이었죠.

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이처럼 복잡해 보이는 권리 분석도 알고 보면 해결 가능한 경우가 많아요.

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그래서 공매는 경매보다 더 싸게 살 수 있는 기회를 제공하는 거죠.

시흥 공매 아파트, 얼마나 좋은 물건이었을까요? (로얄 쓰리 풀!)

앞서 본 시흥 공매 아파트는 정말 놓치기 아까운 '쓰리 풀' 물건이었어요.

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로열 호수: 아파트 층수와 향이 가장 좋았어요. 24층 로열층이었고, 해를 잘 볼 수 있는 남향이었죠.

 

로열 동:​ 단지 내에서도 위치가 가장 좋은 동이었어요. 상가 인프라와 학교(초등학교, 중학교)를 모두 끼고 있었고, 바다 뷰가 디렉트로 보이는 동이었거든요.

비규제 지역 및 신축: 2023년에 지어진 신축급 아파트였고, 비규제 지역이라 대출 조건이 유리했어요.

시세는 4억 8천만 원 정도였지만, 로열 동호수는 매물이 5억 2천만 원까지 나와 있었어요.

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게다가 이 물건은 월세 수익도 기대할 수 있었어요.

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전용 26평으로 삼삼엠투로 일주일에 60~70만 원 이상 가능해 보였죠.

만약 2주택자라도 연 2천만 원 이하의 임대 소득은 분리 과세(12.4% 내외)를 적용받을 수 있어서 세금 부담도 줄일 수 있답니다.

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이런 '대박 물건'을 3억 8천만 원에 낙찰받는다면, 최소 1억 이상을 벌 수 있는 엄청난 기회인 거죠.

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이런 대박물건과 지역 그리고 단타와 소액투자까지 모두 할 수 있는 물건이 많다면 좋겠죠? 특히, 상승기일때 말이죠!

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