대법원경매 물건이 8%까지 유찰되었다면, 뭔가 심각한 문제가 있을 것 같죠.
대법원경매에서 20%대로 유찰되는 것 자체가 결정적인 하자나 권리 분석에 큰 문제가 있다는 뜻이에요. 그 결정적인 하나는 '대항력 있는 임차인'이었어요.
이 임차인은 말소 기준 권리보다 먼저 전입을 한 상태였어요. 이 임차인의 보증금 2억 1천만 원을 낙찰자가 인수해야 했기 때문에 유찰된 것으로 보여요.
이 물건은 아마 더 유찰되어 1천만 원대까지 떨어질 것 같아요.
대항력 있는 임차인이 있는 물건, 어떻게 투자해야 할까요?
대항력 있는 임차인이 있는 물건은 인수해야 할 보증금이 있기 때문에 어렵다고 생각할 수 있어요.
하지만 이것을 오히려 투자 기회로 삼을 수 있어요.
① 보증금 인수 금액보다 ② 매매 가격이 높다면 ③ 충분히 도전할 만 해요.
이런 물건의 특징적인 투자 방식이 있어요.
소액으로 물건을 낙찰받는 거예요.
만약 시세가 3억이고 보증금 인수가 2억 1천만 원이라면, 9천만 원 정도의 시세 차익을 기대할 수 있죠.
보통은 1천만 원 정도에 낙찰을 받은 후, 기존 임차인을 그대로 둔 채 새로운 전세 세입자를 구해요.
그리고 기존 임차인과 새로운 세입자를 바꾸는 '갭 투자' 개념을 활용하는 거예요. 나중에 이 물건을 갭 투자를 원하는 사람에게 매매하는 방식이죠.
이 방법은 대출이 필요 없다는 큰 장점이 있어요.
그래서 ① 신용이 안 좋은 분들이나 ② 대출이 어려운 주부, ③ 다주택자도 쉽게 접근할 수 있는 투자 방식이에요.
임차인의 보증금보다 이 지역의 전세 가격이 높은지 확인하는 것이 중요해요.
전세 말고 매수자를 바로 찾는 건 안 되나요?
대항력 있는 임차인이 있는 물건에 투자할 때, 새로운 '전세자' 말고 '매수자'를 바로 찾는 것도 가능해요.
옵션은 두 가지예요.
전세자를 찾아서 ① 갭 투자 개념으로 전환하거나, 아니면 매수자를 바로 찾아서 ② 매매하는 방식이죠.
하지만 보통은 전세자가 훨씬 빨리 구해지는 경향이 있어요. 특히 전세가 귀한 상승기에는 전세자를 먼저 찾는 것이 쉽고 빨라요.
매수자를 바로 찾을 수도 있지만, 매수자가 대출을 받을 수 있는 상황인지 확인해야 해요.
임차인이 보증금을 받고 나가려면, 매수자가 그 보증금을 마련할 수 있어야 하니까요.
가장 좋은 타이밍은 지금처럼 부동산 시장이 하락했다가 상승기로 전환하는 시기예요.
완전한 상승기에 접어들면 이런 좋은 물건들은 금방 사라지거든요.
지금은 이 두 가지 옵션을 모두 준비하면서 진행해도 되는 아주 좋은 타이밍이에요.
이런 물건은 단타로 팔아서 시세 차익을 얻는 데도 유용해요.
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