대법원경매에서 대항력 있는 임차인이 두 명이라면 어떻게 될까요?

대항력 있는 임차인이 한 집에 두 명일 수도 있어요.

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주택임대차보호법은 집에 사는 사람이 몇 명이든 조건만 맞으면 모두 대항력을 인정해 주기 때문이에요.

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오늘 볼 물건도 바로 그런 경우였어요.

 

이 물건에는 '한국토지주택공사(LH)'와 개인 임차인 '김 XX'님, 이렇게 두 명이 전입 신고를 했어요.

LH는 2012년부터 8년간 이 집에 살고 있었어요. 이 부분은 확정일자로 알 수 있어요. 확정일자는 임차인이 계약서를 작성한 날짜이거든요.

그러다가 2020년 2월 13일에 다시 전입 신고를 하고 임차권 등기를 했죠.

 

 

이는 LH가 이사를 가더라도 권리를 지키기 위해서였어요.

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LH가 임차권 등기 명령을 신청하고 등기되기까지 며칠 간의 공백이 있었어요.

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이 공백 기간에 두 번째 임차인인 김 XX 님이 들어와 전입 신고를 했어요.

그래서 말소 기준 권리(2024년 3월 22일)보다 앞선 2020년 전입 날짜를 가진 대항력 있는 임차인이 두 명이나 생기게 된 거죠.

LH와 서울보증보험, 그들만의 사정은 무엇일까요?

선순위 임차인 중 한 명인 LH의 상황을 자세히 들여다볼게요.

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LH는 보증금 4천만 원 중 일부를 받고 3천8백만 원의 보증금을 남긴 채 임차권 등기를 하고 나갔어요.

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그런데 이 LH의 채권을 누가 가져갔을까요? 바로 '서울보증보험'이에요.

서울보증보험은 LH의 채권을 넘겨받아 경매를 신청했어요. 그리고 중요한 결정을 했죠.

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이들은 보증금에 대해 '우선변제권'만 주장하고 '대항력은 포기하겠다'라고 법원에 알렸어요.

 

즉, 서울보증보험은 3,500만 원을 전액 배당받지 못해도 대항력을 끝내겠다고 한 거예요.

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첫 번째 임차인은 낙찰자가 낸 낙찰 대금으로 이 보증보험의 채권이 해소되면서, LH 관련 권리는 정리되었어요.

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하지만 두 번째 임차인인 김 XX 님의 대항력은 그대로 남아있어요. 김 XX 님은 말소 기준 권리보다 먼저 전입했기 때문에 대항력이 인정된답니다

미납 보증금은 어디로 갔을까요? 이게 기회가 될 수 있나요?

이 경매 물건은 사실 세 번째 낙찰이었어요.

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첫 번째와 두 번째 낙찰자가 잔금을 내지 못하고 미납했기 때문이죠. 그런데 이전에 미납된 보증금들이 법원에 쌓여 있어요.

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첫 번째 미납 보증금 660만 원과 두 번째 미납 보증금 320만 원이 더해져 약 1천만 원 정도가 된답니다.

이 미납된 보증금은 어떻게 될까요?

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대법원경매 절차에서 이 돈도 임차인의 보증금으로 배당될 수 있어요. 김 XX 님의 보증금 7천만 원 중에서 이 미납 보증금 1천만 원을 뺄 수 있다는 의미예요.

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그럼 낙찰자가 실제 인수해야 할 금액은 6천만 원으로 줄어들어요.

낙찰자는 6천만 원을 인수할 것을 예상하고 물건을 받았어요. 하지만 이 돈을 당장 줘야 하는 건 아니에요.

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임차인이 나갈 때 6천만 원을 돌려줘야 할 의무만 생기는 거죠. 이게 바로 경매 투자에서 중요한 원리 중 하나랍니다.

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이런 물건들은 대출이나 명의가 필요없이 자유롭게 단타를 할 수 있습니다. 특히, ① 인테리어나 ② 로얄동의 프리미엄 그리고 ③ 부동산 상승기에서 상승분까지 얻을 수 있습니다.

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이번에 부자해커가 준비한 '아파트집중낙찰반'에서도 더 많은 사례와 투자물건들을 준비하겠습니다. 기대하셔도 좋습니다.

 

https://blog.naver.com/realdude0709/224079933980

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