서울 초역세권 다이소 건물이 왜 온비드 신탁공매로 나왔을까요?

이번에 온비드 신탁공매로 나온 물건은 서울 성동구 왕십리동에 있는 다이소 건물이에요.

이 물건은 여러 가지 이유로 최저가인 39억 원까지 유찰될 수밖에 없어요.

첫 번째는 온비드 신탁공매라는 점입니다.

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두 번째는 100억 원과 50억 원 사이에 있는 애매한 금액 대라는 점이에요.

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가장 결정적인 이유는 물건 표기에 있어요.

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이 물건은 'B101호'라고 되어 있는데, B는 'Basement', 즉 '지하'를 뜻해요.

사람들은 ① 보통 지하상가를 잘 투자하지 않아요.

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예전 상가의 이미지가 남아있기 때문에, 좋은 입지가 아니면 지하 투자는 꺼리게 됩니다.

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게다가 이 물건은 ② 감정평가서가 없어 보인다는 것도 투자자들이 망설이는 이유였어요.

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하지만 이 물건이 바로 '인생 역전'의 기회가 될 수 있는 대박 물건입니다.

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투자자들이 겉으로 보이는 정보 때문에 외면했을 때 ③ 기회가 생기는 법이죠.

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지하(B101호) 표기는 숨겨진 반전이 있었나요?

이 물건은 지도상 상왕십리역 바로 앞, 걸어서 10초도 안 걸리는 초역세권에 위치해 있어요.

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그런데 왜 지하로 표기되었을까요?

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로드 뷰로 확인해 보면 반전이 나타납니다. 건물 앞쪽에서 보면 지하로 내려가는 것처럼 보이지만,

뒤쪽에서 보면 달라요.

건물이 경사지에 있어서 그래요.

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건물주 입장에서 지하는 용적률에 포함되지 않는 '보너스 면적'입니다.

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경사도를 활용해서 건축물대장이나 등기부등본상으로는 지하이지만, 실제로는 1층처럼 활용할 수 있는 구조인 거죠.

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실제로 이 건물은 다이소가 1, 2층(표기상 지하 1, 2층)으로 사용하고 있어요.

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다이소는 올리브 영처럼 특급 프랜차이즈에 속해요.

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영업이 잘 안되는 다이소를 본 적이 거의 없을 정도로 운영이 잘 되죠.

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결국 '지하 1층 B101호'라는 표기는 투자자들에게 혼란을 주려는 '페이크'였던 거예요.

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이 물건의 진짜 가치와 실투자금은 얼마일까요?

 

이 다이소 건물의 감정가는 87억 원이었어요.

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그런데 지금 최저가는 39억 원까지 유찰될 예정이에요. 무려 50억 원 가까이 유찰된 물건입니다.

이 물건의 임차인인 다이소는 보증금 4억 원에 월세 2,400만 원으로 2028년까지 10년 계약을 했어요.

임차인은 영업을 계속할 의사가 강하다고 합니다.

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임차인이 계속 영업을 하면 낙찰자가 보증금 4억 원을 인수해야 하죠.

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하지만 이 보증금은 신탁회사에 문의하니, 임차인이 계속 영업을 원한다면 낙찰 대금에서 보증금 4억을 빼서 낙찰자에게 준다고 합니다.

또한 낙찰가에는 부가세(VAT) 1억 1,500만 원이 포함되어 있는데, 이 부가세 역시 나중에 환급받을 수 있는 돈입니다.

만약 낙찰가 39억 원에 대출 80%를 받는다고 가정하고, 부가세 1억 1,500만 원과 임차보증금 4억 원을 환급받으면, 실제 투자금은 3억 원 정도로 확 줄어듭니다.

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3억 원을 투자해서 서울 왕십리 초역세권 다이소 건물주가 될 수 있는 거예요.

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이렇게 대박 물건에 투자하고 싶은데, 방법이 없을까요?

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