안녕하세요. 부자해커입니다. 이번 블로그는 매일 아침 30분 동안 진행하는 경매 공부 라이브 방송 일부 내용입니다.
오늘 6시 라이브에서는 경매 직문 직답 시간을 통해 시청자들의 궁금증을 해소하고, 실제 경매 물건 사례를 분석하며 실질적인 도움을 제공해 드렸습니다.
대법원경매 HUG 물건
대법원경매에서 허그(주택도시 보증 공사)는 임차인의 대항력과 우선변제권을 승계하여 경매 절차를 진행하는 기관입니다.
허그 물건의 경우 임차인은 보통 이사를 가고 전입을 빼더라도, 임차권 등기 명령을 통해 권리를 보호받을 수 있습니다.
특히, 허그 물건 분석 시 전입 여부가 아닌 등기부등본상 임차권 등기 존재 여부를 우선적으로 확인해야 하며, 최근에는 유찰이 많아 허그 조건 변경 물건이 등장했으며, 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하는 경우도 있습니다.
또한, 임차권 등기 이후 들어온 새로운 임차인은 거주는 가능하나 최우선변제권은 인정되지 않는다는 것을 임차인들은 꼭 기억하셔야 합니다.
HUG 물건 임차권등기 명령
대법원경매에서 허그는 임차인의 대항력과 우선변제권 두 가지 권리를 가지고 경매를 진행합니다.
그리고 허그는 임차인의 보증금을 대신 지급하고, 이후 경매 절차를 통해 해당 금액을 회수하는 구조로 운영됩니다.
일반적으로 임차인은 이미 이사를 간 상태이며, 허그도 실제 거주하지 않는 것이 특징입니다.
임차권 등기 명령은 임차인의 권리를 등기부 등본에 기록하여, 전입신고 없이도 대항력을 인정받을 수 있는 제도라는 것이 중요포인트 입니다.
HUG 물건 분석 시 주의사항
대법원경매 허그(HUG) 물건 분석 시에는 전입 여부가 아닌 등기부 등본상 임차권 등기 명령 유무를 확인해야 합니다.
임차권 등기 명령은 기존의 전입과 우선변제를 모두 인정해 주므로, 허그 물건 분석 시 반드시 확인해야 하며, 등기부등본에서 임차인의 전입 날짜를 정확히 확인하는 것이 권리 분석의 핵심입니다.
이렇게 HUG 물건의 경우 말소기준권리에 의해 소멸되지 않는 가장 중요한 권리는 대항력 있는 임차인의 권리가 숨겨있습니다.
대항력 있는 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람으로, 주택임대차보호법의 보호를 받으며, 임차권등기일이 아니라는 것을 기억해야 합니다.
임차인이 보증금을 전액 받지 못한 경우 대항력을 행사할 수 있으며, 낙찰자는 미지급된 보증금을 전부 지급해야 하며, 이 지위를 승계한 HUG는 대항력을 유지할 수 있습니다.
마치며..
오늘은 HUG 물건에서 대항력 있는 임차인에 대해서 알아봤습니다.
특히, 임차권등기를 하고 나간 임차인의 경우 등기부를 확인해서 권리 분석을 해야 안전합니다.
전입 날짜는 보통 없는 경우가 많으니, 꼭 등기부등본을 확인해서 임차권등기를 꼼꼼히 살펴야 합니다.
오늘 블로그에서 설명한 HUG 물건 임차권등기와 재매각 물건 권리 분석 등을 영상에 담아봤습니다.
더 자세한 정보를 얻고 싶은 분들은 시청해 보시기 바랍니다.
https://www.youtube.com/live/kjcdCVAkLP0?si=OAX_ZNRRm8CXjarF
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