대법원경매 물건 위치가 너무 좋은데, 왜 위험한 '역세권 물건'이 나오나요?

 

위치가 정말 좋은 역세권 물건이라도 조심해야 할 것들이 있어요.

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특히 양천향교역 근처 마곡 지역처럼 LG유플러스 같은 대기업이 많아 직장인 수요가 넘치는 곳은 오피스텔이나 빌라 수요가 굉장히 많죠.

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PD님이 입찰을 고민했던 대법원경매 물건도 양천향교역 2번 출구에서 1초 거리에 있을 만큼 위치는 최고였어요.

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하지만 위치가 너무 좋으면 땅 주인이 욕심을 부리게 돼요.

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① 수요가 많으니까 ② 건물을 지을 수 있는 만큼 ③ 최대한 높고 ④ 넓게 짓고 싶어 해요.

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이런 물건들은 보통 준공업 지역(하늘색)이나 상업지역(분홍색)처럼 땅의 가치를 높게 평가받는 곳에서 많이 나와요.

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땅값이 비싸니까 최대한 많은 건물을 올려야 이익을 볼 수 있기 때문이죠.

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이때 위험한 부동산 형태가 만들어질 수 있어요.

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땅이 너무 작아서 주차장을 확보하기 어려운 경우 문제가 생기죠.

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주차 공간이 2대 정도밖에 안 되거나, 주차타워를 설치할 공간도 나오지 않는 경우가 있어요.

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주택이라면 주차 공간 확보 규정이 까다롭지만, 사무실이나 상가는 주차 대수 기준이 비교적 낮기 때문이에요.

 

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'근생 빌라'라는 위험한 함정은 무엇인가요?

대법원경매 물건 사진을 보면 분명 오피스텔이나 빌라처럼 주택으로 보여요.

하지만 이 건물이 실제로는 주택이 아닌 상가(근린생활시설)로 허가를 받은 경우가 있어요.

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태어날 때는 상가였는데, 실제로 사용하는 것은 빌라처럼 주택으로 쓰는 건물을 흔히 '근생 빌라'라고 불러요.

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이렇게 원래 용도와 다르게 쓰는 것은 '용도 위반 건축물'이 됩니다.

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① 위반 건축물로 적발되면 심각한 문제가 생겨요. 일단 구청에서 ② 상가로 다시 용도를 변경하라고 명령하죠.

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주택을 다시 ③ 상가나 사무실로 바꾸더라도, 주변에 이미 ④ 사무실이 많아 월세 수익이 낮을 수 있고 ⑤ 활용하기 어려울 수 있어요.

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더 큰 문제는 위반 건축물에 딱지가 붙으면 '이행강제금'을 평생 물어야 할 수도 있어요.

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또한, 건축물대장에 위반 딱지가 붙으면 다른 사람에게 건물을 팔기가 매우 어려워져요.

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초보 투자자는 위치만 보고 이런 물건에 덜컥 입찰할 수 있으니, 물건 종별이 상가로 되어 있는데 주택처럼 보이는 물건은 반드시 조심해야 해요.

 

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경매 물건의 위험을 미리 파악하는 쉬운 방법이 있나요?

위반 건축물일 가능성이 있는 물건을 피하는 가장 쉬운 방법은 '주차장 크기'를 확인하는 거예요.

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현장을 방문했을 때, 건물 세대에 비해 주차 공간이 한두 대밖에 안 될 정도로 협소해 보이면 무조건 의심해야 하죠.

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특히 위치가 좋고 땅의 용도가 준공업이나 상업지역이라면 더욱 꼼꼼히 봐야 해요.

만약 주차타워가 설치되어 있다면 주차 문제가 해결될 가능성이 높아요.

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하지만 주차타워도 없으면서 주차 공간이 부족하다면, 그 건물은 주택이 아닐 가능성이 매우 높아요.

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이런 물건은 반드시 '건축물대장'을 통해 용도가 무엇인지 확인해 봐야 해요.

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물건의 종별이 다세대나 아파트로 나와 있어도 주차 공간이 이상하다면 위반일 수 있기 때문이죠.

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또한, 대법원경매 공고문에 '근린 상가'라고 명확히 표시된 물건은 상가로 사용해야 해요.

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빌라나 상가에 대한 개념이 헷갈려서 실수를 하면 안 돼요.

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부동산 투자의 기초는 '땅'의 가치를 이해하고, ① 지적 편집도 같은 지도를 많이 보면서 ② 땅의 색깔(용도)과 ③ 아파트 같은 수요가 어디에 몰려 있는지를 익숙하게 ④ 파악하는 것이 중요해요.

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이렇게 위험한 물건을 피하고 좋은 물건에 입찰할 수 있도록 부자해커스쿨에서 준비했습니다.

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