'지분 대법원경매' '무잉여' '개인과 법인' 부자해커의 질문과 답변 시간!

'지분 경매' 물건, 싸다고 덜컥 사도 괜찮을까요?

지분 대법원경매는 아파트가 싸게 나왔는데, 소유주가 여럿인 경우를 말해요.

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예를 들어 부부가 공동으로 집을 1/2씩 소유하는 것처럼요.

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남편에게 사고가 생겨 남편의 1/2 지분만 대법원경매로 나오는 경우가 지분 경매예요.

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지분 대법원경매 물건을 접근할 때 꼭 알아야 할 두 가지 포인트가 있어요.

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첫째는 '대출' 문제예요.

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집 전체가 아니라 일부 지분만 나오기 때문에 은행은 리스크가 있다고 봐요.

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그래서 대출이 잘 안될 수도 있어요.

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둘째는 '공유자 우선 매수권'이에요.

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집을 함께 쓰는 사람, 즉 나머지 지분권자(공유자)를 보호하기 위해 만들어진 권리예요.

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외부인이 지분을 사버리면 기존에 살던 사람과 불화가 생기겠죠.

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그래서 기존 공유자(아내)에게 대법원경매 물건을 먼저 살 수 있는 권한을 주는 거예요.

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지분 대법원경매는 이 두 가지를 꼭 확인하고 접근해야 해요.

 

후순위 임차인이 경매 신청하면 무조건 취소되나요 (무잉여)?

대법원경매 물건을 보면 감정가보다 채권 금액이 훨씬 큰 경우가 있어요.

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후순위 임차인이 강제 경매를 신청했을 때, 돈을 한 푼도 못 받게 되면 대법원경매가 취소(무잉여)될까 봐 걱정하는 분들이 많죠.

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하지만 법원에서는 무잉여 여부를 꼼꼼히 판단해요.

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특히 가압류는 돈을 받을 순서(순위)가 있는 권리(근저당)와는 달라요.

가압류는 다른 채권자들과 함께 돈을 딱 모아서 비율대로 나눠 갖게 돼요(안분 배당).

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만약 가압류가 7.5억이고 후순위 임차인이 2.8억이라면, 둘을 합친 약 10억에 대해 낙찰가로 배당이 돼요.

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낙찰가 4.6억이면 임차인도 돈을 1원이라도 받을 가능성이 높아요.

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1원이라도 받으면 '잉여'가 있는 것이기 때문에 대법원경매가 취소되지 않습니다.

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무잉여는 법원이 판단하는 문제이므로, 입찰자가 미리 걱정할 필요는 없어요.

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법원이 채권자에게 실효성이 없다고 판단하면 그때 알려주고 취하할지 물어보거든요.

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무잉여로 대법원경매가 취소되는 경우는 생각보다 드물답니다.

 

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개인과 법인, 투자 시 자기자본금은 얼마나 준비해야 할까요?

투자를 시작할 때 자기 자본금이 얼마나 있어야 하는지 궁금하실 거예요.

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하지만 이는 개인의 상황에 따라 너무 달라져요.

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가장 중요한 것은 '대출'이 얼마나 나오는지 먼저 확인하는 거예요.

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내가 1억이 있어도 대출이 2억이 된다면 3억짜리 물건을 노릴 수 있지만, 1억밖에 안 된다면 1억짜리 물건만 봐야 하죠.

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따라서 먼저 은행에 가서 대출 가능 금액을 확인해야 합니다.

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만약 대출이 어느 정도 가능하다는 가정하에, 낙찰금액 대비 20~30% 정도의 자기 자본금을 계산하면 보수적으로 안전하게 투자할 수 있어요.

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예를 들어 3억짜리 물건이라면 낙찰금의 10%는 입찰 보증금으로 필요하고, 나머지 20~30% 정도를 잔금 및 기타 비용(취득세, 법무 비용 등)으로 준비하는 것이죠.

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법인 투자는 개인보다 대출이 잘 되는 경우도 있지만, 관리가 훨씬 복잡하고 손이 많이 가요.

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특히 주거용 주택의 경우 법인은 취득세가 12%로 높아질 수 있으니. 처음 대법원경매를 시작하는 분이라면 법인보다는 개인 사업자나 임대 사업자로 시작해 경험을 쌓은 후 법인 전환을 고려하는 것을 추천해요.

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기적은 철저히

계산되어 있다

아무것도 하지 않으면

아무일도 일어나지 않는다

우리는 가끔 로또에 당첨되기를 바라고 소망합니다. 하지만, 로또를 사놓지 않으면 당첨되기는 불가능합니다.

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로또에 당첨되는 기적 또한 로또를 사야 가능하듯이 우리의 인생에서 성공이라는 기적도 시작과 노력이 있어야 가능하다고 생각합니다.

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오늘 하루가 이 글을 읽는 분들이 기적에 한 발짝 다가가는 노력이 함께하는 날이시길 바랍니다.