오피스텔에 투자할 때는 몇 가지를 꼭 확인해야 해요.
오피스텔은 아파트보다 교통, 주변 배후수요, 그리고 상권의 영향을 더 크게 받거든요.
직접 거주할 목적이라면 관리비와 커뮤니티 시설도 꼼꼼히 확인해야 하고요.
특히 대법원경매 물건을 볼 때 오피스텔은 두 가지 기준으로 판단하는 것이 좋아요.
하나는 순수하게 월세 수익을 위한 '원룸형'인지, 다른 하나는 '방 2개 이상'으로 아파트를 대체할 수 있는 물건인지 확인해야 합니다.
또한, 오피스텔은 건축 허가 조건에 따라 면적만으로는 방의 개수를 알 수 없으므로, 현황 배치도를 꼭 봐야 해요.
대법원경매 물건 분석 시에는 방의 구조뿐만 아니라 건물의 방향도 중요해요.
예를 들어, 아파트를 대체하는 오피스텔은 남향을 선호하는 경향이 있죠.
주차타워가 오피스텔 건물 옆에 붙어있으면 소음 문제가 생길 수 있으니 이것도 체크리스트에 넣어두어야 합니다.
경매로 오피스텔을 싸게 사는 방법이 있다고요?
오피스텔을 가장 싸게 살 수 있는 방법은 분양이 아니라 대법원경매, 공매, 신탁 공매를 이용하는 것이 좋습니다.
입지가 아무리 좋아도 분양은 비싸기 때문에 대법원경매로 접근해야 이득을 볼 수 있죠.
특히 최근 대법원 경매에서는 '재매각'되는 오피스텔 물건들이 눈에 띄게 증가하고 있습니다.
'재매각'이란 누군가 낙찰받았다가 잔금 90%를 내지 못하고 포기한 물건을 말해요.
이런 물건들은 종종 권리 분석이 복잡한 경우가 많아요.
예를 들어, 보증금이 매매가보다 높은 대항력 있는 임차인이 있는 경우 낙찰받아도 손해일 수 있어서 미납하는 경우가 생기죠.
하지만 이런 재매각 물건 중에서도 기회가 숨어있을 수 있어요.
특히 주택도시 보증 공사(HUG)가 임차인의 지위를 인수하면서 '허그 인수 조건 변경'으로 다시 나오는 물건에 관심을 가지면 좋아요.
HUG가 ① 대항력을 포기하고 ② 우선변제권만 주장하는 조건으로 변경되면, ③ 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 줄어들어 투자 가치가 생기죠.
이런 물건은 다른 사람들이 놓치기 쉬워서 싸게 살 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.
[이 블로그 내용은 부자해커의 아침 6시 모닝부동산 Live방송의 일부분입니다]
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